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別荘地、中古別荘、リゾート物件販売の事なら不動産仲介業のバイタル株式会社へご相談ください。【東京都港区赤坂】 |
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『管理費の無かった別荘地を購入したのに管理費を請求されます。払わないと水道を止めると言います』 |
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１．別荘地を購入する時、販売会社が「道路や水道の維持を将来に亘って行う」旨を説明されたと思います。販売会社が倒産すると、競売等で水道施設や別荘地の道路の所有権を取得し、管理会社を創設して、べら棒に高い管理費を請求する会社があります。
２．管理費を請求された場合は、購入した当時の売買契約書を確認してください。売買契約書に管理契約の締結義務が明記されていなければ、管理費を支払う義務はありません。管理費を請求されたら管理契約した書面を見せて欲しいと申し出てください。
３．管理費は定期債権（一定期間ごとに定額を納める債権）で、民法第168条の定期金債権が適用になります。民法では第一回の弁済期日より20年間支払わなかった場合は、それまでの管理費は時効により消滅します。また、最後の弁済日より10年間支払わなかった場合も時効で消滅します。
４．平成16年4月23日に最高裁判決で、別荘地の管理費は定期債権（民法上の定期金債権）と定められました。もし、管理契約をして別荘地の管理費を払ってなかった場合は20年間分の未納管理費は時効で消滅します。法的には21年目からの未納管理費を払えば良いことになります。
５．管理会社がバカ高い管理費を請求してくるケースがあります。裁判すると管理費のほとんどが不当請求になります。また、入口にゲートを設け管理会社と提携外の業者を入れないケースもあります。資産価値の減少要因になる場合は、弁護士や県の住宅課に相談してください。
※北軽井沢、那須高原、富士五湖、蓼科高原、富士裾野の中古別荘・別荘地・リゾート物件・田舎暮らし物件のご購入は、東京都港区赤坂のバイタルにご用命ください。
※リゾート不動産のバイタルは、別荘地・リゾート物件・別荘物件について売買のご相談やトラブルのご相談を無料で行なっています。 |
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『中古別荘の購入後に水道管の水漏れが判明しました。売主に瑕疵担保担保責任を追及できますか』 |
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１．別荘の引き渡し後の水回りの管理は、買主様の責任になります。水漏れの瑕疵担保責任を追及する場合、売主様が個人か宅地建物取引業者か、水漏れ箇所如何によって瑕疵になるか判断が異なります。売主様が個人の場合は契約書・重要事項説明で瑕疵担保の義務がないと表示できますが、宅地建物取引業者は瑕疵担保を免責する特約が無効になります。
２．売主が宅地建物取引業者の場合は、敷地内・建物内で水漏れが生じ、瑕疵が見つかって1年以内ならば民法の規定で瑕疵担保責任を追及できます。敷地外の水道漏れは、自治体又は水道管理会社の責任になるのが一般的です。売主様が個人でも水道管の劣化による敷地内・建物内の水漏れを隠していた場合は、瑕疵担保責任を負うと判断されています。
３．水道管の水漏れは雨漏りと異なり難しい面があります。例えば、リゾート地が冬季凍結する場合、凍結深度80センチから1mで水道管が埋設されているかどうかは図面でしか判断ができません。今の買手様が水抜きをきちんとしなかったための氷結破損も考えられます。売主様が意図的に水漏れを隠していた以外は瑕疵担保責任の追及は困難な状況です。
４．中古別荘は、築年数が経っているので瑕疵があることが想定されます。宅地建物取引業者の仲介による取引でも、個人の売主様は、契約で瑕疵担保責任を負わないのが一般的です。ほとんどの中古別荘は瑕疵があったとしても請求できないので、事前に良く調べ、業者の判断を仰ぎながら傷みの箇所について価格の値引き交渉をしておく必要があります。
５．新築別荘の場合は、平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、すべての新築住宅に10年間の瑕疵担保が義務化されています。新築住宅の建築請負人又は売主様は、これに反する特約を設けても無効になります。逆に保証期間を20年に延長することも可能になり、住宅性能保証制度によって住宅性能評価書の交付も可能になりました。
※群馬県・山梨県・長野県・静岡県・千葉県・栃木県の別荘・別荘地・リゾート物件・田舎暮らし物件は、東京都港区赤坂のリゾート不動産専門のバイタルにご用命ください。
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『仲介で別荘を購入すると、買主の消費税や売主の領収書の印紙税が免除になるのは何故ですか』 |
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1．中古別荘は割安感があるので見直されています。仲介取引における別荘の売主様は、個人の方が主体です。個人の売主様は、別荘の売買を反復継続して行なう営業取引に該当しないため消費税の納付義務がありません。よって、買主様の消費税が免除されます（消費税基本通達）。また、土地は消費税法上は非課税扱いになります。(^0_0^)
２．売主様が別荘を売却すると、売却代金と引換えに売主様は買主様に領収書を交付しますが、売主様が不動産業者でない個人の場合、別荘を売却しても反復継続して行う営業取引に該当しないため、売主様は領収書に貼付する印紙税が免除になります（消費税法第6条）。(^0_0^)
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『中古別荘の購入したいと思っています。中古別荘の内外部を下見する際の注意点を教えてください』 |
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１．住宅用断熱材の不足で新築物件が値上がりしています。中古別荘は割安感があって即使用できる、又はリフォームをすればコンセプトに合う別荘にもなるという手軽さがあるので見直されています。中古別荘を購入する時の手順は
�ゝい貌�った中古別荘が見つかったら業者とメールやFaxで、ライフラインや間取り・管理費・税金等の概要を確認します。
�⊆�りの環境や利便施設を確認した上で内覧し購入することをお薦めします。
�Ｃ杆鼎諒盟颪歪砲澆�あります。リフォームの仕様をどうするか予算をどの程度かけられるか購入前に検討しておきたいものです。
２．中古別荘は仲介で購入するのはベターです。販売業者は見た目を綺麗にしますが、2〜3割の利益を上乗せしています。中古に多少の痛みは当然です。基礎と躯体がしっかりしていれば安心です。仲介なら値引交渉を業者がしてくれます。仲介で購入すると電気やガス等のライフラインの名義変更も業者がしてくれるので安心です。(^0_0^)
３．感性に合う建物と環境を選ぶことをお薦めします。中古別荘の魅力は安さですが、安くても自然環境と雰囲気が大事です。中古別荘は次の点に留意しながら下見してください。
「別荘物件の外部の留意点」
�”瀉倭澗里�低い場所でジメジメしていないか
��地面に直接触れている木造の柱や支えがないか
��すぐそばが林になっていないか（森林地帯はシロアリが多いのが一般的です）
�ご霑檀�分に大きなひび割れや破損がないか
「別荘物件の内部の留意点」
�￣�漏りの跡が天井や壁・床が染みていないか
��台所やトイレ・風呂の水漏れや湿気がないか
��床が抜けそうだったり、カビが生えていないか
�せ藩僂垢襪里縫螢侫�ーム代がどのくらい掛かるか
４．別荘に湿気を感じた時は、シロアリ被害に注意してください。多少のシロアリ被害はバリヤー工法（薬剤を撒いて駆除する）やベイト工法（ワナを仕掛けて駆除する）によって駆除ができます。風が通る場所は、湿気が無くコケが育ちません。庭の草木が別荘に触れない工夫もメンテナンス上は大事です。
※バイタルは伊豆、八ヶ岳、千葉、那須、軽井沢、蓼科、菅平、北軽井沢、小諸高原、富士五湖の別荘地・リゾート物件・田舎暮らし物件・別荘物件を満載しています。
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『世界経済、日本経済が危機的に見えますが、景気回復して株価やリゾート物件が下げ止まりますか』 |
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1．世界経済は、2006年9月の米サブプライムショックに始まり、2008年9月のリーマンショク、2011年のアラブの春とEU危機により不安定です。この間、米が対EUでドル高になり、ドルが世界の基軸通貨を再立証しました。2012年は米の大統領選があり第3弾の金融緩和実施で、米国は景気回復してきそうです。
２．EUは独が景気の原動力になりそうですが、EUのソブリンクライシスは続きそうです。世界経済はBRICｓとASEAN・米依存が続きそうです。2012年のBRICｓの経済成長は年3〜8％期待でき、資源国の加や豪、ASEAN諸国の景気が好調で、特に2012年はASEAN諸国のアジアに世界経済の重心が移ってきそうです。
３．中国はバブル崩壊の前触れのように不動産と株価が下っています。貧富格差や人種格差がある上に、焦げ付き投資額が大きく先行は不透明です。日本が1989年のバブル時に貸出総量規制を行い株式300兆円・不動産900兆円を泡にし、大銀行を潰して土地神話を壊滅させましたが、中国はソフトランデングを志向しそうです。
４．日本は1988年の拡大と豊かな時代を経て、2000年（平成12年）から生き残り経済に突入しています。2011年3月の東日本大震災と福島原発放射能漏れで甚大な被害を受けた上に、歴史的な円高と電力不足に悩まされています。円高で輸入原料が安くなるので、輸出価格を引き下げれば世界の競争力を回復できそうです。
５．外資は日本の株と水資源になる山林、都心一等地を買収しています。東日本大震災で日経平均が1.05万円台から8,400円台に急落しましたが、2012年はアジア経済の好転から日本経済が回復し、景気と株価がリバウンドしそうです。今後、公示地価が下げ止まり日経平均が1.4万円を超えるとリゾート物件は底離れします。
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『景勝地に癒しの中古別荘を購入したいと思っています。別荘の多い景勝地と県を教えてください』 |
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１．美しい富士山や湖のある景勝地には別荘やリゾートマンションが沢山建っています。二次住宅の別荘は全国に約24.5万戸あります。別荘の多い県は、海と富士山を望む静岡県が一番(約19％）で、アルプスと八ヶ岳のある長野県が二番（約17％）、東京湾・九十九里浜のある千葉県が三番(約8％)になります。
２．静岡県は、伊豆半島に別荘が集中しています。昔から文化人に親しまれてきた熱海・伊東の温泉地を中心に海の眺望と温泉を楽しむ別荘やリゾートマンションが多く建っています。伊豆半島の伊豆高原の魅力は、温泉と秀麗な富士山・海岸線の美しさ・四季を通じ温暖な気候に恵まれています。
３．長野県は本格的なスキー場や温泉場が多く、八ヶ岳連峰をはじめ北アルプスの自然美の山々が連なって、多くの山岳愛好家に親しまれています。中央道のアクセスが首都圏と名阪神圏に寄与しています。八ヶ岳や穂高・蓼科高原・軽井沢・菅平高原・佐久高原・小諸高原エリアに別荘地が広がっています。
４．千葉県は太平洋を望む全長約63kmの九十九里浜と東京湾を望む南房総半島に別荘地が広がっています。千葉の魅力は平坦地が多く温暖な気候で砂浜と岩場の海があり黒潮が流れて海の幸が豊富なことです。九十九里浜の白子海岸や大網海岸は、夏場に海水浴客が1日3万人前後集まって賑わいを見せます。
５．避暑地なら軽井沢・佐久高原・小諸高原・那須高原・北軽井沢・八ヶ岳・蓼科高原・菅平高原・富士五湖・富士裾野です。地震や自然災害の少ないエリアでもあります。別荘は管理が大事で、台風や四季折々の対策を要します。高原の清涼な空気と風景・自然空間に触れながら至福の時間を過ごしたいものです。
※リゾート不動産のバイタルは伊豆、軽井沢、那須、八ヶ岳、千葉、十里木、富士五湖の別荘地、別荘物件、リゾート物件情報を満載中です。景勝地の伊豆高原別荘地や富士裾野別荘地も取り扱っています。
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『首都直下型や東海地震に備え自然災害の少ない地域に別荘や別荘地を確保した方が良いでしょうか』 |
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１．国はM7クラスの首都直下型地震と東海地震が30年以内に85〜95％の確率で発生すると発表しています。マグニチュード9を観測した東日本大震災に続いて、M8クラスの三浦半島大地震の発生を指摘する学者もいます。備えあれば憂いなしで、地震に備えた別荘物件の引き合いが増えています。
２．国はマグニチュード7.3の首都直下型地震が発生すると、建物全壊棟数・火災焼失棟数が最大で85万戸、死者1万3000人、避難者700万人、経済損失112兆円に及ぶと試算しています。大地震後、生産力低下のなかで需要が増加し、物価高騰で復興資金が枯渇し、金利上昇して国が財政破綻する怖れがあると警告する学者もいます。
３．地震災害に備えた山小屋やトレーラーハウス別荘・セカンドハウス別荘にも非常用の備えが大事です。飲料水・食料品・衣類・履物・懐中電灯・筆記用具・チリ紙・ガスコンロ・防水シート・ノコギリ・スコップです。河川に近いと水道水が使用できなくなっても安心です。まきストーブがあると冬季に便利です。
４．日本列島のプレートの下に太平洋プレートが東側から沈み込む日本海溝が最大の地震の巣で、東京・伊豆半島は地震から逃れられません。地震による被害を最小限にすることは可能です。首都圏からアクセスが良く、地震・津波被害の少ないエリアにトレーラーハウス別荘やセカンドハウス別荘・第二の居住空間を確保したいものです。
５．地震と津波の恐れが少なく首都圏に至近な県は長野県・山梨県・群馬県です。自然が美しく空気が澄んで水と野菜が美味しいエリアです。浅間高原・北軽井沢・佐久高原・小諸高原・八ヶ岳高原・富士見高原・富士五湖・大泉高原・清里高原は自然災害が少なく田舎暮らしにも好適地です。備えあればこそ、家族の元気顔を見て欣喜雀躍できそうです。
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『色々な別荘地がありますが、文化的なリゾートライフを楽しめる別荘地の選び方を教えてください』 |
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１．別荘地は開発形態や規模等によって色々な分け方があります。
歴史的には
�〜論検θ�展期---将来的な夢は広がりますが別荘分譲地は10〜20年経過しないと真価は不明です
�∪�熟期---別荘が半分以上建って落ち着いた雰囲気を形成している
��衰退期---現地に管理会社が無く、朽ちた別荘がそのまま建って寂れてた感じがしている
タイプ別には
�（９腑螢勝璽鳩�---ゴルフ場やテニスコート等のスポーツ施設やホテル・レストランが付帯する
��囲い込み別荘地型---現地に管理会社がありプールやテニスコートが付帯し有料のシャトルバスがあることが多い
��小規模別荘地型---現地に管理会社が無く公園やプレイスポットも少なく道路に歩道敷きや緑地帯が無い
事業主体別には
�仝�共団体系---第三セクター方式の別荘地で公営水道が入り舗装敷きの公道で自然公園法のエリアに多い
��大手不動産系---景勝地に立地して区画数が多く、私営水道の温泉付き別荘地が主で道路が私道の舗装敷きが多い
�Ｃ羮�リゾート会社系---別荘地に100坪以下の区画がある、道路が持分私道の未舗装、公園施設が少ない
２．文化的なリゾートライフを楽しむには、三分の一以上の別荘が建ち非常時に対処してくれる現地の管理事務所があること便利です。車で10分前後に生鮮食糧品を購入できるスーパーがあり、日用品や園芸用品を購入できるDIYセンターや総合病院が近い別荘地を選ぶのがベターです。
３．管理の良い別荘地かどうかは、道路とゴミ置き場を見れば分かります。メイン道路のセンターラインが消えている別荘地やゴミの分別がキチンとされていない別荘地は管理が行き届いてない別荘地です。環境保全や定住者を重視している別荘地は人が集まり、相対的に価値も下がりません。
４．別荘地は自宅から車で2〜3時間のエリアがベターです。水の美味しい別荘地は自然が豊かで空気清涼です。傾斜地でも緩やかな傾斜で景観が確保される別荘地を選びたいものです。面積は水平投影で出すので、緩やかな傾斜地の地べたは表面積が広くなり有効利用できるケースもあります。
５．別荘地は幅員4m以上の道路に接面し、水はけが良く環境保全に力を入れている別荘地を選びたいものです。管理会社とオーナーとの間にトラブルが無い別荘地を選ぶことも大事です。管理会社が管理費を請求しているにもかかわらず、管会計報告がない管理会社はオーナーを食い物にしている別荘分譲地です。
※リゾート不動産のバイタルは、首都圏から近い別荘地・リゾート物件・中古別荘・田舎暮らし不動産として、佐久高原、小諸高原、軽井沢、八ヶ岳・北軽井沢・富士五湖・那須高原をお薦めしています。
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『癒しや災害時の避難地・田舎暮らしを目的に別荘地を安く購入するタイミングを教えてください』 |
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１．人間のストレスは環境の変化や外部の刺激・過労によって生じます。癒しや自然災害に備える土地、将来の田舎暮らしを考えた別荘地のニーズは根強いものがあります。原発の放射能汚染の心配がないエリアで、首都圏からアクセス良く、東京電力エリア外で自然災害の少ない高原のリゾート地に引き合いが多い状況です。
２．三浦半島地震や東海地震・首都直下型地震を想定した第二の居住空間を探す動きが首都圏の方々に見られます。原発や津波被害が少ない海から離れたエリアや高原リゾート地が見直されそうです。別荘地は政府が平成4年に宣言した”バブル崩壊”から下げ、昭和63年頃の1/7〜1/10程度の相場で買い易い状況にあります。
３．首都圏から高速道のアクセスが良く、美しい自然のあるエリアは八ヶ岳・蓼科・北軽井沢・菅平・佐久・小諸・軽井沢・富士五湖です。名阪神圏からもアクセス良く美味しい果物や野菜が手に入り、ゴルフ場やスキー場も近くにあります。第二の居住空間は災害避難も視野に入れた建築プランにしたいものです。
４．第二の居住や快適空間は、2012年が購入時期と思われます。格安な物件が多く値引き交渉も可能な状況にあります。自然が豊かで清涼な空気の高原は爽快な気分になります。パソコンがあり近くにコンビニと病院があれば生活に不自由しません。無農薬野菜を作りながらの避暑リゾートライフは快適なものです。
５．東北地方のガレキ処理と復興作業が進捗し、資材高騰、労働力不足を招いています。米国やASEAN諸国の景気が拡大してきて輸出増も期待されています。2012年の夏以降は日本の景気に明るさが見えそうです。景気がアジアと東北から訪れ、別荘地・リゾート物件は、2012年春が安い買い場だったになりそうです。
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『東日本大震災で日本は景気低迷しています。景気が回復してリゾート物件は上がるでしょうか』 |
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１．2011年3.11の東日本大震災はマグチュード9で死者行方不明約1.9万人、放射能汚染を含めると被害額は30兆円に及びそうです。東北地方は復興の青写真が出来上がってゼネコンの配置エリアも決まり橋梁とゼネコンの株価が上がってきています。資材が高騰していますが、国の威信にかけて世界が驚く復興を成し遂げると思います。
２．首都圏の不動産は3.11の液状化で市況低迷しましたが回復しそうです。住宅物件とリゾート物件は少子高齢化と人口減少で、将来的に需給バランスが悪化する見通しですが、日本には1億円以上の金融資産保有者が約130万人います。インフレと景気拡大期待でお金持ちと外国資本が土地取得を拡大してくる可能性があります。
３．日本は2012年から団塊世代の年金受給が始まり労働人口が毎年40〜50万人減少する見込みです。人口減少によって住宅物件・リゾート物件の値下がり懸念があります。輸出増で景気が上向きデフレが解消し、シルバー層の雇用が拡大すると、将来の生活環境重視した田舎暮らし不動産やリゾート不動産の需要が出てきそうです。
４．世界的に政治・経済の動きが不連続なため閉塞感があります。リーマンショックで先進国がバラ撒いた膨大なマネーも景気に効を奏していません。EUの債務問題、米の景気回復の遅れ、中国のバブル崩壊が世界経済を曇らせています。一方で、世界70億の人口は毎年約1億人づつ増加し、食糧や天然資源が値上がり傾向です。
５．外資は日本の都心商業地・水資源になる山林を買い続けています。円高で日本のメーカーは苦戦していますが、日本の景気は2011年度が底だったになると思われます。東日本の復興需要拡大と世界経済のアジア移動で、日本も徐々に景気回復しそうです。リゾート物件は、今後、自然災害の少ないエリアに需要が期待出来そうです。
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※バイタルのリゾート不動産の査定は、合理的なデーターに基づき市場流通価格（販売見込み価格）をご提示しています。バイタルの最寄り駅は東京メトロ千代田線赤坂駅の7番出口です。 |
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『別荘地の売却には伐採・造成又は測量し広告代を出さないと売れないと聞きましたが本当ですか』 |
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１．別荘地の売却を依頼すると伐採や造成しないと売れない、伐採・抜根すれば買手を紹介できる、この種の話は要注意です。1区画50〜200万円を請求されますが、具体的に買手がいる訳ではありません。この種のアプローチには乗らないでください。別荘地・リゾート物件は、販売方法と販売価格が適性なら売れます。
２．測量は、ほとんどの測量図が法務局に備えられています。昭和52年10月以降の分筆登記は、測量図の添付義務がありますので法務局に地積測量図が保存されています。測量図がなくても国土調査を実施したエリアとか、法第14条1項地図（公図）があり隣地との境を明示できる境界杭があれば売買ができます。
３．別荘地やリゾート物件の販売は、広告作業が必要になります。広告代を請求された場合は使途を確認してください。遠隔地の案内経費（業法では依頼者に実費請求できます）やweb広告・看板設置・新聞広告等を出す場合の費用は業者と費用折半が一般的です。また、査定費用を請求する業者がいますが業法違反です。
４．雑誌や新聞に広告を出せば高く売れる話は嘘です。雑誌は発行部数が少なく大型店しか扱わないので効果がありません。新聞広告は目立つ広告なら効果があります。高く売るからと言われ広告代50万円以上払った話を聞きますが相場でしか売れません。誠実な業者は相場以上の価格で販売受託しません。
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『昭和63年に購入した別荘地が二束三文になっています。あの時のバブルは何だったのですか？』 |
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１．日本バブルの源は、米国が双子の赤字（財政赤字・貿易赤字）に陥り、日本の貿易黒字の是正を迫る米国の思惑でした。1985年9月NYのプラザホテルでG5国が為替の安定化(変動相場制）を目的とする調印(プラザ合意）をしました。米国レーガンの目的は
�￣濆發鮨泙蠧�本の輸出力を抑える
��原油と金の輸出で外貨収入のあるソ連経済をドル安にして崩壊することでした。
２．日本はプラザ合意で1ドル240円台だった円が87年末に120円になり、メーカーは輸出不採算から海外に生産拠点を移しました。中曽根総理と澄田日銀総裁が円高不況を回避するため金融緩和策を導入しました。銀行とノンバンクは不動産融資を拡大し、不動産が信用創造のテコになって土地が値上がりしました。
３．日本は不動産が打出の小槌となって信用創造メカニズムが形成されました。米国は89年11月にベルリンの壁崩壊によりソ連との冷戦が無くなると、89年7月にブッシュ父が宇野総理に
�‘�本人は働き過ぎで余暇がない
��日本の高い地価が高貯蓄の原因だ
�９眞浪舛�外国企業の進出を妨げている
日本政府はこの要求を受け入れ、米国は日米構造協議を策定し内政干渉してきました。
４．日本は1989年(平成元年）4月に3％消費税を実施、同年秋に大蔵省が総量規制を強加、日銀は金融引締めを実施。一方、米国は1991年1月、日本に200項目超に亘る経済構造改正と市場開放を求め、日本経済は米国にイニシアティブを握られ、1990年（平成2年）1月に日本株のバブル崩壊が始まりました。
５．日本はあいまいな返事をして権利・主張をハッキリ伝えないため米国の言いなりでした。これを見た石原都知事が「ノーと言える日本」をエッセイし話題になりました。日本は平成4年から資産デフレになったのに、1997年(平成9年）橋本総理が消費税を5％に引上げ景気をさらに悪化させ、1998年に北海道拓殖銀行、四大証券の山一證券が倒産しました。
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『リゾートにかける時間や金額が減少し日本経済に不安を感じます。経済や生活は改善しますか？』 |
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１．不動産について
�／邑�が集中する六大都市(東京・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸）以外は上がる見込みはありません。
��土地は一時的に上がっても、右肩上がりして行く土地神話は復活しません。値上がり期待で保有している不動産は、早いタイミングで処分することをお薦めします。
�Ｃ猷爾�りの背景にある主なものは、人口減少・少子高齢化です。2012年の人口1.27億人が2055年に9000万人になる見込みです。
２．金利の上昇について
�‘�本は景気悪化で金融緩和せざるを得なくなりますが、金利は外国為替も作用しているのでゼロ金利が続きそうです。
��長期金利は今後も2%の壁を超えることはないと思われます。住宅ローン金利も上がらない状態が続きそうです。
�２召膨拘�金利が2%を超え5％になったら、国は900兆円を超える国債の利払いができず日本国はデフォルトします。
３．デフレの解消について
�‘�本の労働賃金が全体的に下がり続けている限り、購買力が低下するので消費デフレが続きます。
��日本の製造業の雇用は、新興国の安い賃金に圧されて悪化しており、正規雇用も減少する傾向にあります。
��食糧（大豆・麦・トウモロコシ）と燃料(原油）・希少金属に関しては、世界的に高騰しており輸入インフレになる可能性があります。
�こ堯�不動産、ゴルフ会員権等の資産、大規模な外資流入や政府のテコ入れがなければ資産デフレが続きます。
４．景気の改善について
�‘�本は国債残高の増加で消費税を引き上げそうです。緊縮財政になってくると景気は悪化していきます。
�∪�府は個人の金融資産1500兆円あることを担保に増税を企んでいますが、国の社会保障関係の削減や景気の後退で金融資産の取り崩しが始まってきます。
�Ｏ�働力の減少で国の潜在成長力が低下します。政府の経済成長率3%の達成目途や日銀のインフレ率1%ターゲットは、景気改善に根拠がありません。
�す發だ派蘆瓦�ら海外移住者が増加し頭脳も流出して行くので、経済の活性化は見込めません。むしろ、海外労働者の受け入れが検討されそうです。
５．国民生活の改善について
�（胴駟造澆乏丙梗匆颪班鷲戮虜垢�ハッキリしてきて、95%の悩める民と5%の富める民に区分けされそうです。
�∪こΠ豺發じ�共料金の支払いと教育費の負担増で家庭経済が疲弊して行きます。
�Ｃ�蓄のない人は都会の住居を売却し、田舎暮らしや物価の安い国への海外移住を考えざるを得なくなりそうです。それでも他国に比べると日本は全体的にまともだと思われます。
６．世界経済について
�（胴颪和臈�領選を控えていますが、失業率が10％内外で景気改善しないため、QE3(第三の金融緩和）を実施すると思われます。州によってはデフォルトしており、財政破綻懸念は日本以上です。貧富の差拡大でデモが多発しそうです。
��欧州はギリシア、スペイン、ポルトガル等のデフォルト問題でユーロ圏は緊縮財政を強いられそうです。イギリスは金融サービスに専念してきたため米と同じくデリバティブの損失による金融不安があります。ドイツ、オランダ等の財政は堅実です。
�Ｃ羚颪魯丱屮詈�壊、上海バイと北京バイの権力闘争、貧富と身分の差による国民の不満、インフレの増進、中国人民解放軍の肥大化で先行き不透明な様相です。
�て�本は政治家とエゴ官僚により財政悪化していますが、サブプライムやリーマンショックの直接被害がないので全体的に平穏です。国債残高はGDPの2倍以上ですが、対外資産が黒字で個人の金融資産1,500兆円あるので、何とか遣り繰りできそうです。
日本経済が一日も早く活性化してほしいものです。ニュースは生活苦による自殺・孤独死・餓死・犯罪・詐欺・いじめ・虐待が絶えません。昭和の頃のように経済が成長し夢を抱ける社会に戻るよう祈る次第です。
※千葉県、栃木県、福島県、山梨県、静岡県、群馬県、茨城県の住宅不動産・中古別荘・別荘地・リゾート物件は、リゾート不動産のバイタルにご用命ください。
※別荘地・中古別荘・リゾート物件・田舎暮らし不動産の仲介や売買は、東京港区赤坂の不動産業者バイタルにご用命ください。 |
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『那須の別荘地を販売委託していますが、5年経っても売れません。那須の取引状況と相場を教えて』 |
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１．那須高原は、避暑の別荘ライフやスローライフを楽しむ住宅地に好適です。御用邸があるので治安が良く、温泉好きな方は軽井沢より那須を好みます。別荘地は建築基準法第42条1項道路に接面し、上水があって価格と販売方法が適正なら売れます。
２．那須高原別荘地の実勢価格は、舗装敷き道路の平坦な別荘地で坪当り約1.5〜2.5万円です。那須の町道に面し、公営水道と公共下水のある住宅地で坪当り約3.5〜5万円です。那須の地価動向は、福島の放射能汚染問題があり国や県が公表する公示地価、基準地価も弱含みで推移しています。
３．伐採造成して雑誌に広告を出すと相場の倍で売れると言われ何百万も払った話を聞きます。相場の倍で売れる話をする業者は信用できません。リゾート雑誌は、小さな書店は扱わないので全国で1万部以上の発行が無く反響が期待できません。別荘地やリゾート物件も相場があって相場の範囲でしか売れません。
４．五大新聞（読売・朝日・毎日・日経・産経）なら広告効果は多少あります。広告審査協会の審査があって広告代が高いため簡単にリゾート物件の広告はできませんが、一都六県版は各社が毎日100万部以上発行しています。経済市況が良い時に、文字が大きく読みやすい広告を出すと反響が期待できます。
５．販売業者の選択は、物件を詳しく掲載できるwebがあり上位表示していることです。売主様は買手が付いたら販売価格に固執しないことです。価格交渉がまったく出来ないと売れる物件も売れなくなります。また、販売委託時に査定費用を業者が請求するのは業法違反です（宅地建物取引業法第34条2第2項）。
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『別荘不動産の購入に際し仲介業者から申込証拠金を依頼されました。法的な効果を教えてください』 |
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１.仲介業者は買手様から値引きや売り止め依頼があった場合、買手様に申込み証拠金を求めることがあります。この趣旨は
�〕ダ莵愼�権の順位確保
��購入意思の確認のため
が主目的です。仲介業者は、売主様と成約に向けた真剣交渉ができます。
２．申込証拠金は、売主様又は買主様の物理的な都合により売買が不能になった場合は返還されます〔宅地建物取引業法第47条の2第3〕。申込証拠金は1物件につき10万円位が一般的です。通常は売買契約時に返還されます。業者が売主の場合は、売買契約の手付金になります。
３．買手様が申込証拠金の代わりに買付け証明書を発行し、売主様が売渡し証明書を発行するケースがあります。この証明書は不動産に関しては法的効力はありません。買手様が購入物件を押さえたい場合は、手付け売買契約を交わさなければ法的な効力は生じません。
※軽井沢、伊豆、那須、八ヶ岳、千葉、河口湖の中古別荘・別荘地・リゾート物件の売買は東京都港区赤坂のリゾート不動産専門のバイタルにご用命ください。
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『別荘地を査定依頼をしたら固定資産評価額より安くなりました。評価方法が異なるのでしょうか？』 |
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１．政府は1994年(平成6年）のバブル崩壊後に自治体の税収確保のため固定資産評価額を実勢価格の1〜2割前後から一挙に約4倍上げました。固定資産評価の引上げ等の増税により景気が冷え込み、1998年（平成10年）に大銀行や証券会社が倒産し、政府日銀はゼロ金利政策を導入せざるを得なくなりました。
２．固定資産評価と実勢評価の方法は異なります。実勢評価は建築基準法上に問題があると大幅なマイナスになります。固定資産評価は、標準的な単価を定め、不整形又は間口狭小・大きい面積は2割減補正し、標準単価より下げて評価します。固定資産評価はガケ地でも平坦地の約5割で評価します。
３．固定資産評価は下げづらい状況にあります。自治体は税収の40％内外を固定資産税（土地・物建・機械設備）に依存しています。別荘地の固定資産評価が公示地価の約9割になっている自治体もあります。別荘地の地目は山林や原野でも公営水道が入っていると宅地並みで課税評価されます。
４．需給バランスで売買価格が固定資産評価の1/2、1/3になるケースもあります。金融庁は銀行貸出の担保評価を路線価で算出するよう指導をしており、別荘地や住宅地の売買で固定資産評価や路線価を下回る事例もあります。ビル・マンション用地は、建築基準法上の容積率緩和、テナントの需給関係、物件の収益力によって価格が異なってきます。
５．新築建物の固定資産評価は税法上で、住居系（住宅・別荘・マンション）の建築費は約4割で評価しています。法定耐用年数は木造の居住建物が22年、鉄筋コンクリート造りが47年になり経過年数に応じて減価償却されます。経年減価前に使用不可能な建物になった場合でも事務的に評価される不合理さもあります。
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『バブル時に借金して資産を購入しましたが、株とリゾート物件は購入価格に戻るでしょうか？』 |
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１．日本は5％前後の経済成長が10年超続かないと株とリゾート物件は購入した価格に戻りません。株式はグローバル化で海外事情も加わりますが、リゾート物件は国内事情により相場が形成されます。日本は少子高齢化や貯蓄減少化・資産デフレで、国は借金漬けで早急な日本の成長戦略が望まれるところです。
２．日本バブルの崩壊は、市場経済の見えざる手によらず、政府官僚による土地神話と不動産業潰しでした。政府の過剰な経済介入による日本経済の衰退で、国民は失望と幻滅の中で狼狽えています。この世の春を謳歌しているのは官僚と政治家だけのようです。日本は下記の事情もあり先行きも楽観できません。
�ゞ箙圓梁濬亠’修良堊�
�⊆村�60％に近い国民の税負担
�９饑�に信頼できる政治家の不在
�だこΠ豺發じ�共料金と物価水準
�ナ�漫財政による国債残高の膨張
�Ω�益を守る自覚の無き公務員の増加
�Ч颪侶从儔霪�強化と市場動向の無視
３．戦後の経済成長を支えてきた不動産・建設関連は国が潰したので、日本の景気回復は輸出に依存せざるを得なくなりました。円高で経済構造の転換を迫られる中、政府は輸出企業を優遇し、国内企業、中でも中零細企業を無視し、金持ち優遇税制で中産階級をないがしろにする格差社会を形成してきました。
４．日銀は金融緩和に及び腰でお金の流通が無いままです。銀行は不良債権の縮小に奔走し、永い資産デフレ下で信用創造機能が不全です。若年層の雇用が悪化し、庶民は先行き不安と貯蓄減少で消費量が縮小傾向です。大口資金はマネーロンダリングと脱税、銀行のATMによる払い出し規制で動きが取りづらい状況にあります。
５．日経ダウが38,915円付けた昭和64年12月29日前後に購入した株価が、現在1/4ならベストと判断すべきです。当時に購入したリゾート物件は1/7〜1/10に、ゴルフ会員権は1/20に近い相場です。資産価格は、銀行の借入金利以上に値上がりしない限り、借入して購入する層が拡大しないため価格は上昇しません。
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『相続した別荘地を1,000万円で売却しょうと思っています。譲渡税はいつ迄に納付するのですか』 |
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１．別荘地を1,000万円で売却した場合、被相続人が購入した価格が2,000万円なら売却損が出て譲渡益は出ません。居住用以外の別荘・別荘地・リゾート物件の譲渡所得は分離課税になります。本年の12月末日迄の売却分は翌年の3月15日までの申告になります。
２．譲渡益が出なかった場合は申告しなくても延滞税は発生しませんが、被相続人が別荘地を2,000万円で購入した売買契約書・領収書があることが前提です。税務署から申告手続き又は売買内容の報告を求められた時に購入した売買契約の証が無ければ延滞税を請求されることもあります。
３．被相続人が別荘地を2,000万円で購入した証が無い場合は、税務署は売却価格の5％しか取得費（取得に要した費用）を認めません。別荘地を1,000万円で売却しても、購入した時の売買契約書（証文）が無ければ、取得費（購入価格）は売却価格の5％（50万円）になってしまうの注意です。
[別荘地を売却した場合の税金]
�’箋兮絛�1,000万円-別荘地の取得費50万円-売却に要した費用73万円（仲介手数料38万円、相続登記費用10万円、その他25万円と仮定して）＝別荘地の課税譲渡所得が877万円です。
��課税譲渡所得877万円に対して国税15％〈約132万円）、地方税5％（約44万円）の計約176万円の長期譲渡税が掛かります。
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『別荘地で風力発電の低周波被害が問題になっています。原発や風力発電のエリアを教えて？』 |
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１．米欧は風力や潮力・太陽熱・地熱発電システムを促進しています。米はCO2の削減を目的に2030年迄に風力発電を電力需要の30％迄上げ、原発と同じ割合にすると公表しました。日本はクリーンエネルギー業者に補助金を出し、太陽光や風力・水力・地熱・バイオマス発電を促進させ余剰分を電力会社に買取らせています。
２．発電によるCO2の1時間当りに排出する量は石炭が約975g、石油約742g、原子力約22gです。日本はCO2削減の一環として再生可能エネルギーの全量買取り制度を2010年3月から実施しています。別荘地の多い伊豆半島や房総半島でで大型風力発電を行なっています。
３．日本の原発は54基あり、建設中や準備中を含めると68基になり放射能汚染事故の不安が拡大中です。1986年4月26日にロシアで起きたチェルノブイリ原発の事故で放射能漏れが200kmに及び約4万人が被爆死しています。首都圏に近い原子力発電所の設置は茨城県と静岡県・福島県です。
４．風車の低周波音と人体被害の因果関係は解明されていません。人体被害を行政に訴えても行政は相手にしないようです。伊豆の別荘地では風車から200〜300m以内の居住者に人体被害がある様子です。個人差があって900m以内の居住者でも人体被害を訴えるケースがあります。
５．房総半島では南房総市・銚子市・館山市、三浦半島では三浦市、伊豆半島では東伊豆町・河津町・伊豆市・南伊豆町で風車建設が進んでいます。先日、三井大林熱川別荘地の購入予定者からキャンセルがありました。風車被害を心配しながらのリゾートライフは考えられないとのことでした。
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『私の別荘地に第三者が勝手に別荘を建ています。放っておくと私の土地はどうなるのでしょうか』 |
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１．第三者が無断で別荘を建てた場合は、建築主を探してください。基礎のある別荘を建てられた場合は必ず撤去させることです。基礎があると貴方の別荘地に建てた建物は登記が可能です。本来は不動産侵奪罪〔刑法第235条の2〕になりますが、取得時効の場合はこの限りではありません。
２．日本では土地の所有権に取得時効があります。民法では20年間公然と所有の意思を持って、他人のものを占有した場合は所有権を取得することができます〔民法第162条の1〕。10年間に亘り公然と他人のものを占有し、初めから善意にして過失がない場合は、他人の土地でも所有権を取得することができます〔民法162条の2〕。
３．民法上の「公然と所有の意思をもって」とは、第三者の別荘地に自分の名前で看板を立てていた、又は建物に自分の表札を出していたが、別荘地の所有者から何の申し出もなかった。或は、別荘を登記して登録免許税や別荘の固定資産税を払っていた事実を指します。
４．他人に別荘地を取得・占有され10年又は20年間を経過した場合は大変です。真の別荘地の地権者が訴訟を起こしても、別荘所有者から現在まで公然と占有してきた事実を証明され、悪意や過失が無い場合は10年、過失があっても20年を経過していると別荘所有者に取得される恐れがあります。
５．真の別荘地の所有者が別荘所有者から取得時効を主張されて判決で負けた場合、別荘所有者が取得できる別荘地の割合は裁判所が定めます。別荘と敷地との整合性を考慮し、建築基準法上で必要とされる建ペイ率と容積率の割合に応じた部分が別荘所有者に帰属する別荘地になるのが一般的です。
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