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■市・区・町・村や別荘分譲地又はリゾート地でお探しは    例)八ヶ岳、箱根、軽井沢
リゾート物件Q&A

Q 『相続で取得した千葉の土地を1,000万円で売却しますが、譲渡税の計算方法と納付時期を教えてください?』
A 1.相続した土地を売却する場合、被相続人の取得費によって譲渡税が決まります。1,000万円で売却しても、取得費と譲渡費用が1,000万円以上なら譲渡益は生じないので課税されません。取得費と譲渡費用が100万円なら900万円の譲渡益が生じます。居住用以外の不動産(別荘地や遊休地)の譲渡所得は分離課税で、12月末日迄に売買した譲渡税は翌年の3月15日までに申告・納付することになります。

2.千葉の土地の譲渡益が生じなかった場合は、申告しなくても原則的には延滞税は発生しません。税務署から後日、売買内容について確認されることはあります。被相続人が譲渡価格より高く購入した売買契約書・領収書等の明細があることが前提になりますが、被相続人の取得費が分かる売買契約書等があれば延滞税を請求されることはありません。

3.取得費については、被相続人が取得した売買契約書や費用等の明細が無い場合、税務署は売買代金の5%しか認めません。相続した不動産を1,000万円で売却した場合に、被相続人が取得した時の取得費の明細ががなければ取得費(購入代金と購入に要した費用)は売却した価格(譲渡価格)の5%(50万円)になります。譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得になります。

[居住以外の長期保有の土地を売却した税額計算の例]

’箋兮絛1,000万円-取得費50万円-譲渡費用45万円(売却に要した仲介手数料38万円、相続登記費用5万円、印紙税が2万円として)=長期譲渡所得金額が905万円になります。

長期譲渡所得金額905万円に対し、国税15%〈約136万円)+地方税5%(約45万円)+復興特別取得税2.1%(約9万円)の計約190万円の長期譲渡税が掛かります。
※復興特別所得税は平成25年から平成49年まで申告・納付することになります。
※なお、所有期間5年以下の短期譲渡の場合は、国税(取得税)が30%、地方税(住民税)が9%になります。

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Q 『別荘地には様々な形態の分譲地があるようですが、定住をコンセプトにする別荘地の条件はありますか?』
A 1.第二ステージの住宅地として、閑静で冬に過ごし易く美しい自然景観が楽しめる別荘地を探す方が多く見られます。別荘地は分譲された時代を背景に、開発の形態や規模・管理体制・インフラ整備の状況等が異なり様々に分類されます。主な別荘地の分類は下記の通りです。

歴史的には
  〜論検θ展期---昭和の後半から平成にかけて開発された分譲地で、将来の発展の夢が広がりますが、10〜20年経過しないと管理や住み心地の真価は判りません。
  ∪熟期---列島改造ブームに開発された分譲地で、建物が半分位建って成熟した雰囲気を醸し出し、定住者の世帯も点在している状況にある。
  衰退期---列島改造時に中零細業者がにわか開発したインフラ設備の無い分譲地で、現地に管理会社も無く、朽ちた別荘がそのままの状態で放置され、寂れた感じを漂わせる分譲地になっている。

タイプ別には
  (9腑螢勝璽鳩---民間の大手が開発した分譲地で、ゴルフ場やテニスコート等のスポーツ施設やホテル・レストラン・管理センターが付帯する。
  囲い込み型---観光開発を目的とした民間会社や第三セクターが分譲した別荘地に多く、現地に管理会社がありプールやテニスコート・公園が付帯し有料のシャトルバス等も運行している。
  小規模型---別荘ブームに乗りにわか開発した分譲地に多く、現地に管理会社も公園も無く、メイン道路に歩道敷きや緑地帯も無い小規模の別荘地で建物も少ない。

事業主体別には
  仝共団体系---第三セクター方式の大型分譲別荘地で、公営水道があり、道路が公道で自然景観に恵まれる別荘地が多い。
  大手不動産系---景勝地に多い大型別荘地で、上水道は私営水道、下水道は集中浄化、温泉付き道路は舗装の私道が多い。
  C羮リゾート会社系---一区画当たりの面積が小さく分譲区画数が多い、道路が私道持分の未舗装で、位置指定や既存道路が多い。

2.昨今は、管理費の負担が大きい別荘地を嫌う方が増え、公道沿いの管理費の無い土地を別荘地にする方が増えています。定住がコンセプトになる別荘地の条件は、生活インフラが整備され、スーパーやDIYセンター・総合病院に車で20分以内の交通アクセスに恵まれた土地がベストです。

3.別荘地での管理体制の良し悪しは、道路とゴミ置き場を見れば判ります。メイン道路のセンターラインが消えている別荘地やゴミの分別がキチンとされていない別荘地は管理体制が不十分だと思ってください。住環境を重視している別荘地は、人が集まってくる雰囲気も持ち合わせています。

4.別荘地は自宅から200辧兵屬2時間)以内のエリアをお薦めします。水の美味しい別荘地は、自然が豊かな証拠で空気が清々しいです。寒冷地の道路は冬季に凍結する怖れもあります。定住向けなら山や坂の少なく、自然景観と陽当りに恵まれた別荘地を選びたいものです。

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Q 『土地・建物の固定資産税と都市計画税の税率、土地・建物の軽減特例、固定資産税の免税額を教えください』
A 1.市町村は総務省の承認を得て固定資産評価額を算定します。固定資産税は固定資産評価の課税標準額に1.4%を乗じて算出します。都市計画税は都市計画区域内の土地に対して課税され、課税標準額に最高0.3%を乗じて算出します。固定資産税は毎年1月1日現在の土地・建物の所有者に対し課税し、3年毎に固定資産評価額を見直しています。

2.固定資産税はマイホームやセカンドハウス・賃貸マンションの住宅用地に対しての特例があります。200岼焚爾良分(小規模住宅用地)は課税標準の1/6になり、200崢兇良分(一般住宅用地)は課税標準の1/3になります。敷地の上に住宅があると軽減特例が適用されます。賃貸マンションの場合は敷地面積を居住用住戸の戸数で除して判定します。

3.都市計画税の軽減特例は、200岼焚爾良分の小規模住宅用地は課税標準の1/3、200崢兇琉貳冥斬靈冀呂2/3です。新築住宅の建物は原則、軽減の特例はありません。住宅用地とは専用住宅又は併用住宅の土地で、建物の1/4以上が居住の用に供している土地に限定されます。都市計画税は市町村の課税になり固定資産税と一括請求されます。

4.新築住宅の建物の特例は、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の住宅は築後5年間、マンションは築後7年間は固定資産税が1/2(平成28年3月までに新築した場合)になります。一般住宅の場合は築後3年間は1/2です。居住部分の面積は一戸に付き50岼幣280岼焚爾砲覆蠅泙后B濂判斬陲両豺腓楼豸佑防佞40岼幣280岼焚爾砲覆蠅泙后

5.固定資産税が課税されない土地・建物は市町村が条例で納税義務を免除(生活保護を受けている者が所有する固定資産)しているか、土地の課税標準額の合計が30万円未満、建物については課税標準額が20万円未満の場合は免税になります。ただし、私有地の公衆用道路は必ずしも非課税とはなりませんので税務課で確認してください。

6.新築建物の固定資産税評価は、税法上、住居系(住宅やマンション)は建築費の約40%で評価します。法定耐用年数は木造が22年、鉄筋コンクリートが47年で、経過年数に応じて減価償却されます。木造住宅も鉄筋コンクリート等の非木造住宅も経年減点補正率の下限は0.2になり住居系建物の経年原価後の評価額は新築時の2割残になります。

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Q 『20年経つ八ヶ岳中古別荘を販売依頼したらリフォームを要求されましたが、販売にリフォームは必要でしょうか?』
A 1.一般的なことですが、中古別荘を販売依頼すると、業者は販売経費を考慮するのでリフォームを勧めます。リフォームをしないと買手が付かないが、リフォームすれば早く、高い価格で売れると言って査定価格を高く見積ります。リフォームをしても高く売れる保証もありません。物は相場の範囲でしか売れません。

2.中古別荘を販売する際は、雨漏りと水回りの腐食箇所はリフォームした方がベターです。そのほかは、現況のままで販売することをお勧めします。水回り以外でリフォームが必要な箇所は、値引きで対応することが可能です。まずは、良心的な不動産業者に相談して販売価格の査定を依頼してみてください。

3.即使用できる八ヶ岳の中古別荘でも、外装部分のリフォームを勧めてくるケースがあります。販売方法にもよりますが、業者は一物件につき100万円前後の販売経費を見込みます。リフォーム代と仲介手数料は大きな収入源になり、実際のリフォーム代が100万円程度でも300万円前後の見積りをしてくるケースがあります。

4.リフォーム業を兼任しない不動産業者にリフォームを依頼すると、リフォーム会社に紹介料として口銭を要求するケースがあるため、高目のリフォーム代を請求されることがあります。リフォームをする場合は、相見積もりをして相場に近い費用で実施したいものです。倍以上の見積もりをする業者もありますので注意して下さい。

5.販売を依頼する場合は、販売方法を確認しておくことが大事です。大手新聞の朝刊の広告は効果がありますが、記事が小さく貧弱だと効果はありません。ネット広告は、「八ヶ岳の人気中古別荘」等に係るキーワードにより、Google、Yahooで検索した場合に上位表示される施策がなければ反響はほとんどありません。

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Q 『日光中古別荘を購入した後に水道の水漏れが判明しました。売主に瑕疵担保責任を追及できるでしょうか?』
A 1.日光の中古別荘を購入した後の管理は、原則、買主様の責任になります。水漏れによる瑕疵担保責任を追及できるかどうかは、水漏れする箇所と売主が一般個人か不動産業者かによって判断が異なります。売主が一般個人の場合は、重要事項に瑕疵担保責任をしない旨を表示できますが、業者が売主の場合は瑕疵担保責任を逃れることはできません。

2.売主が業者の場合は、引渡から2年間は敷地内や建物内で瑕疵が見つかった場合、民法の規定により瑕疵担保責任を追及できます(宅建業法第40条)。売主が一般の個人の場合、敷地外の水道漏れは自治体又は水道管理会社の責任になります。ただし、敷地内の水道管の劣化による水漏れを隠していた場合は、瑕疵担保責任を負うと判断されています。

3.日光市の水道管の凍結震度は、80センチから1mに及びます。水道管がそれ以上の深さで埋設されているかどうかは図面がないと判断ができません。日光の中古別荘を購入した後に、買主様が水抜きをきちんとしなかったことから氷結破損したケースもあり、水道の水漏れの箇所によっては瑕疵担保責任の追及が難しいケースもあります。

4.一般に中古別荘は築年数が経っているので、多少の瑕疵は想定内です。売主が一般個人の場合は、瑕疵担保責任を負わない契約が慣例で、法的にも保護されています。ほとんどの中古別荘は瑕疵があっても瑕疵担保責任の追及が困難な状況がありますので、事前に建物の傷みや破損箇所を調べ、値引き交渉することをお薦めします。

5.新築別荘の場合は、平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、全ての新築住宅に10年間の瑕疵担保が義務化されています。新築住宅に関してはこれに反する特約を設けても無効になります。住宅販売会社の意向で保証期間を20年にすることも可能で、住宅性能保証制度による住宅性能評価書の交付も得られます。


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Q 『八ヶ岳の中腹エリアに避暑を楽しむコテージを建てる予定ですが、建築確認を届け出る必要はありますか?』
A 1.八ヶ岳のある長野は土砂災害等により生命の危険が生ずる恐れのある区域は、法律や条例で何らかの建築規制をしています。市町村の都市計画が未施行でも、景観や住環境を保護する観点から市町村が独自に建築規制をしているケースもあります、ネットや役所の窓口で、その土地の建築行為に係る規制を確認してください。

2.コテージは木造建築物で、建築基準法第六条の1項2号の建築物に該当します。木造の3階以上、延べ床面積500岼幣紂高さ13m超、軒高9m超の建築物は、都市計画区域外でも建築確認を要しますが、それ以外の建築物は建築確認が不要です。都市計画区域外では、特殊な建築物を除き一般住宅は届出だけで、原則、建築確認申請は不要です。

3.都市計画区域において建築確認を申請しないのはオウンリスクになるだけです。建築物の用途や規模が確実に違反していなければ特定行政庁の指導はありません。確認確認申請を受理している建物でも設計と現況が異なるため検査済証を取得していない住宅は全国で約6割あります。ただし、木造の13m超の建物やコンクリート等の堅固な100崢兇侶物は都市計画区域外でも建築確認を要します。

4.八ヶ岳の建築確認の申請は工事着工の手続きで、住宅ローンを借りる目的と設計上の耐震確認が主目的になりますす。第三者に販売する目的のない建物は、建築確認を申請する理由はありません。建築行為が最も厳しい第一種低層住居専用地域は、10岼米發離螢侫ームや増築でも建築確認を要しますが、ほとんどの建物が建築確認を申請していません。

5.建築基準法上の是正勧告や罰則が生じるのは、通行の妨げや第三者に被害を加える恐れがある建物です。自分の土地に自分のお金で建築し、高さや用途・建蔽率・容積率が行政指導の範囲内であるならば特定行政庁の指導はありません。建築確認の申請をせずに八ヶ岳に木造のコテージを建て、行政指導を受けたケースを聞いた記憶はありません。

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Q 『日光の定住者の多い別荘地の査定を依頼したら固定資産評価以下でした。不動産業者の査定ミスでしょうか?』
A 1.不動産会社の査定と市町村の固定資産税の評価は基本的に目的が異なります。役所の固定資産評価は、標準地価を定め、不整形な土地や間口が狭小な土地・広大な土地は2割減の補正をし、ガケ地でも平坦地の約5割で評価します。不動産会社は、傾斜地になる土地は建築コストを考慮しながら査定し、建築基準法上に問題がある土地は評価しません。

2.市町村の税収の約40%は固定資産税(土地・建物・機械設備)になります。固定資産税は市町村の主な税収源になっているため評価額を下げづらい実情にあります。市町村によっては固定資産税の評価が公示地価の約9割に及び、地目が山林で地勢が傾斜地でも、接面道路に公営水道があることを理由に宅地並み課税をしてくるケースがあります。

3.日光の定住者の多い別荘地でも、土地の需給バランスや景気情勢によって、固定資産税の課税評価以下で売買するケースがあります。金融庁の指導で金融機関は路線価で担保評価しているため、東京都内の住宅地でも需給バランスや景気情勢によって路線価や固定資産評価額以下で売買するケースがあります。

4.土地の価格は一物四価と言われています。商業地は経済的な価値に基づき価格形成され、住宅地は居住性と利便性により、別荘地は癒し効果の期待値が価格に反映されます。
土地の主な価格
仝示地価(国土交通省)---毎年1月1日現在の都市計画区域内の標準地価で、公共事業用地を取得する指標価格になります。
基準地価(都道府県)---毎年7月1日現在の都市計画区域外も含む標準価格で、国土法の土地取引の規制地価に準用しています。
O線価(国税庁)---毎年1月1日現在の主要道路に面した住宅地の評価で、相続や贈与税の算定に準用されます。公示地価のほぼ8割評価になります。
じ把蟷饂裟派床然曄併堋村・総務省)---3年ごとに見直しする固定資産税評価の標準価格で、公示地価のほぼ7割になります。

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Q 『伊豆の海の眺望絶佳な土地を見に行ったところ傾斜地でした。建築に際しての制限や規制を教えてください?』
A 1.伊豆は海の眺望に優れた土地がありますが、傾斜地が多いのが実情です。緩やかな傾斜であれば窪んだ土地よりも陽当り・水はけが良いので住環境に向きます。敷地になる土地が30度超のガケに接面する場合、がけ条例や土砂災害防止法・宅地造成等規制法等に抵触する恐れがあります。平坦地でも崖や沢に至近な土地は法規制上の調査を要します。

2.伊豆を含め静岡県は全域がガケ条例の対象になります。敷地に接面するガケの傾斜度が30度超・高さが2m超は対象です。別荘や住宅の建築に際してはガケの高さの2倍以上後退して建築するか、安全が確保される強固な擁壁にしなければ建築確認の取得ができません。ガケ条例の判断は、事前に市町村の建築指導課と相談するのがベターです。

3.伊豆の土地で傾斜が30度超あり高さが5m以上の土地は、がけ条例の外に県が土砂災害防止法上の急傾斜地崩壊危険区域に指定することがあります。指定されたエリアでは建築に際して事前申請をし、構造上の安全が確保される堅固な基礎造りが指導されます。学校や病院・体育館・共同住宅・ホテル等の公共性の高い建築物は規制が強化されます。

4.急傾斜地の崩壊に伴い、土石流の移動が生ずる恐れのあるエリアは土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定されます。レッドゾーンに指定されると建築に際して事前届け出を要します。土砂災害警戒区域(イエローゾーン)の指定は、注意喚起が主目的なので建築上の制限等はありません。レッドゾーンの指定地になると固定資産評価が下がります。

5.市町村によっては、宅地造成における工事の規制を行っているケースがあります。宅造造成等の規制区域では宅地造成する面積が500屬鯆兇┐訃豺腓寮敕據盛土の工事、切土の高さが2mを超える崖(崖とは30度超の斜面)が生ずる工事や盛土の高さが1mを超えて崖を生じる工事は事前許可が必要になりますので事前に市町村の建築課に相談してください。

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Q 『仲介で不動産を購入すると消費税が免除され、領収書等のの印紙税も免除されるそうですが何故でしょうか?』
A 1.不動産を仲介で売買する場合、売主様も買主様も個人が主体になります。その個人の売主様が売却する不動産は、単発な取引になり、反復継続する営業取引には該当しないため消費税の納付義務が生じません。営業取引以外の売買は、消費税が発生しません(消費税基本通達)。

2.不動産の売買においては、原則、その個人の売主様は売買代金と引換えに買主様に領収書を交付します。不動産業を営まない個人の売主様にとっては、反復継続して行う営業取引に該当しないため、その売主様が販売代金と同時に交付する売買代金の領収書の印紙税は免除になります(消費税法第6条)。

3.個人の売主様でも不動産業を営んでいる方には、消費税が課せられます。不動産の売買取引において消費税が課せられるのは建物のみで、土地は賦課対象外です。建物の消費税は固定資産の課税評価又は建築コストに応じた建物価格を算出し、その建物価格に対して消費税率を乗じた消費税は納付する義務が生じます。

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Q 『那須の別荘地を5年前に地元に販売依頼しましたが売れません。那須の別荘地はどうしたら売却できますか?』
A 1.人気の高い伊豆や那須・軽井沢・八ヶ岳・日光の別荘地は、セカンドハウスや第二ステージの住宅地として人気があります。ライフラインがあって普通の生活ができ、買い物が便利なエリアの別荘地は売れていますが、管理費の高い別荘地や価格が相場以上に高い、又は販売ツールのネット上で物件ウェブが上位表示ができない場合は売りづらくなります。

2.売れない別荘地は、道路が建築基準法上の道路に接面していない物件もあります。その場合は、用途が菜園や果樹園・資材置き場等に制限されるため売りづらくなります。田舎暮らしや定住を考慮している場合は、県の建築事務所(土木事務所)に相談すると、建築基準法43条の但し書き(建築審査会の承認)を得て、建築可能になるケースもあります。

3.那須の人里離れた別荘地でも販売は可能です。近くに別荘や民家があって、電線から110m以内なら自己負担なしで東京電力から電力を供給をしてもらえます。十人十色で、静謐な自然空間を求める方や人の死角になるような場所を探して晴耕雨読の暮らしを好む方もいます。別荘地に限らず土地の需要は多種多様化しているので販売の不安は禁物です。

4.公営水道の無い場合は井戸(私設水道)になりますが、近くにゴルフ場や産廃場・養鶏場などの悪臭を放つ施設や地下水の汚染の心配がなければ売れると思います。悪臭を放つ施設や水の汚染が心配される別荘地は、売りづらくなります。公共下水がない場合は合併浄化槽を設置すれば建築確認が取れます。交通アクセスの良いない別荘地の相場は坪/1万円内外です。

5.管理費の高い別荘地は、自己管理を申し出て管理契約を締結しないことです。別荘地の所有者が管理会社と管理契約を締結していない場合は、管理費の請求権は法的に発生しません。また、管理費は20年間払っていなければ時効により消滅します。売却する場合は、管理会社と交渉して1〜2年間分の管理費を払って解決する方法もありえるかと思われます。


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Q 『八ヶ岳の別荘地を販売したいと思いますが、樹木と草が伸び放題です。伐採と抜根の費用を教えてください?』
A 1.八ヶ岳の別荘地に限らず、業者に販売を依頼すると下刈りや伐採・抜根を勧められます。抜根や造成をすると高く売れると言いますが、相場の範囲でしか売れません。ただ、下刈・抜根すると見映えがし、ゴミが捨てられていないことが分かり、境界杭が確認できるので買われる方にとっては安心です。

2.下刈り費用は、過去に一度でも下刈りしたことがある場合は、100坪で約3m万円です。除草剤の散布を含んで約5万円です。篠竹が多い場合は、約10万円と搬出料金がかかります。樹木の伐採費用は重機を要しない場所なら、1本あたり直径30センチ以上の大木で約3万円、中木が約1〜2万円、小木が約0.7〜1.5万円に搬出料金が別途かかります。

3.100坪の敷地があっても、寒風を避けるため北側と西側の樹木は伐採しないのが一般的です。抜根費用は平坦地で、家を建てる範囲を30坪として、抜いた根を場内処理できる場合は約20万円、根を搬出して産業廃棄物処理する場合は約40万円が目安になります。抜根は重機(ユンボ)を運搬できる道路要件が備わっていることが条件です。

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Q 『日本はデフレ脱却を目的にゼロ金利にし、インフレ志向を試みていますが、株価と不動産は上昇しますか?』
A 1.日本は1989年(平成63年)頃のバブル時の過剰な設備投資によって需給バランスが崩壊し、そこに消費税を導入したため景気低迷が続いています。一時の価格破壊の状態は沈静化しましたが、サービス部門も需要が減少したためデフレに陥り、実質の経済成長率は1%以下の状況が続いています。

2.世界の金融バブルと資源バブルが終わってBRICSも景気が悪化しています。米国は年率2〜3%の経済成長し、金利の上昇と株価上昇が続いていますが、トランプ政権誕生による一時的な盛り上がりでしょうか。日本は都心の不動産バブルが終了し、株は米国高に連られ1.8〜2万円で推移しています。

3.銀行はゼロ金利と景気低迷から国債運用に比重を置いています。銀行は3%内外の不良債権(貸し倒れ引当金)を見込み新規貸出をしていますが、低金利が不良債権化すると赤字経営になるため、信用ランクの低い会社には貸し渋ります。個人は実質賃金が上がらないため消費を減らすしかありません。

4.都内の新築マンションの売れ行きが悪化し、都心三区以外の中古マンションは価格が弱含み市況が変化しています。都心の賃貸ビル需要も減少してます。2020東京オリンピックに向けてマネーゲームが続きますが、不動産・株価も不安要因があります。大企業の業績悪化はいずれ株価にも反映します。

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Q 『伊豆に相続した別荘地がありますが、別荘地の管理費は未来永劫に払い続けなければならないのでしょうか?』
A 1.その昔、別荘地を購入する方は「お金持ちの階級」という概念があったため、居住空間として普及したマンションのように、国が管理の適正化や管理規約に手を付けませんでした。それにより別荘地の管理契約は、現在も管理会社が民法上の準委任契約に基づき、任意に作成した管理契約書に基づいて管理費を請求しています。

2.管理会社が作成する管理契約は、集めた管理費を全て管理に使う明記や管理費に関して支払う側の要望や権利を考慮する文言等はありません。伊豆では道路が公道で上水が公営水道でも整備費(管理費)を請求している別荘地があります。分譲した時にインフラ費用を織り込んだ価格で販売したにもかかわらず高額な管理費を請求しています。

3.別荘地の所有者は、固定資産税と都市計画税・住民税(建物がある場合)を地方自治体に支払い、その上に高額な管理費があると別荘や別荘地の所有・維持が困難になるケースもあります。伊豆の別荘地を管理する会社が、店舗運営やシャトルバス運行の維持を補填する名目で管理費を請求しているケースが見られますが法に違反しています。

4.2010年2月に函南町と伊豆の国市の別荘地で管理訴訟があり、東京高裁は所有者に管理契約の解除・解約を認める判決を出し、自己管理する場合や第三者に管理を委託する際も管理契約を解約できる旨の判決を出しました。相続した伊豆の別荘地は被相続人の代で管理契約が終了しており、相続人に管理費を支払う義務は生じないことになります。

5.相続人が新たな管理契約を結ばなければ管理費の支払い義務は生じません。富士河口湖町の緑の村は、管理会社の私有財産だった道路と水道を整備し、道路と水道を富士河口湖町に上納し、管理費の請求を辞退しています。一般的に、管理費を支払う側の総意が反映されない管理契約は、今後、管理契約の中身について改善が望まれるところです。

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Q 『八ヶ岳の格安な中古別荘を探していますが、中古別荘の内外装を下見をする時の注意点を教えてください?』
A 1.八ヶ岳は美しい山の稜線と豊かな自然に恵まれ、首都圏から車のアクセスが良いのが幸いです。リフォーム次第で定住もコンセプトになる格安な中古別荘が見つかることがあります。中古別荘は仲介で購入すると、仲介業者が登記手続きや電気や水道等の名義変更の手配もしてくれるので安心です。

中古別荘の購入手順
ゝい貌った場所の中古別荘が見つかったら、業者とメール・Faxで水道・管理費・税金・浄化槽等の概要を確認しましょう。
∩澗里陵住擦箚超・管理費が適正な場合は、別荘を内覧をし、間取りや建具の状況・雨漏りの有無、基礎の状態を確認しましょう。
9臺讃化槽が設置してある場合は、水洗になりますが、使用可能かどうか、定期検査証を確認してみてください。
っ羝妬盟颪和疹の傷みは想定内ですが、大きな損傷がある場合は値引き交渉の可能性を業者に確認してください。

2.中古別荘は仲介で購入することをお勧めします。販売業者はリフォームした上で3割前後の粗利を載せ、販売するので高くつきます。中古別荘は雨漏りが無く基礎と躯体に大きな損傷がなければリフォームすれば使用できます。築20年内外なら内装や外装をリフォームをすれば、その後20年くらいは利用可能です。

3.中古別荘の魅力は安さですが、格安な中古別荘でも好みや立地が感性に合わなければ後悔することになりますので、周りの環境を含め慎重に選んでください。建物は使い勝手が良いと維持や管理に費用を惜しまなくなります。八ヶ岳は寒冷地になりますので冬場も利用する場合は、断熱材の使用の有無を確認することが大事です。

中古別荘を下見する時の注意点
「建物外部」
 ”瀉倭澗里周りの土地より低く、ジメジメしていないか
 地面に直接触れている柱や支えがないか
 周りが林になっていないか(森林地帯はシロアリが多い)
 ど朶霑辰紡腓なひび割れや損傷がないか

「建物内部」
 ‥薫罎篳鼻床・窓の状態が良いか
 台所やトイレ・風呂の水回りがジメジメしていないか
 床が抜けそうだったり畳にカビが生えていないか
 ぅ螢侫ームで使用可能か、リノベーションができるか

4.中古別荘に樹木や草がかかり、基礎部分に湿気を感じたらシロアリ被害に注意してください。多少のシロアリ被害はバリヤー工法(薬剤で駆除)やベイト工法(ワナを仕掛けて駆除)によって駆除ができます。風が通りや水はけのよい敷地は空気が清々しく湿気が無いのでコケも育ちづらいです。

5.中古別荘を下見する際には、自然の風景や周りの景観、レストラン・うまいもの屋などの生活の利便性、駅や病院までの交通アクセスも調査しておきましょう。中古別荘の購入目的が癒しを求める住空間なら、自然景観が楽しめ、敷地の水はけが良く、陽当りが確保できる閑静なエリアを選びたいものです。


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Q 『那須の中古別荘を購入したら、仲介手数料は3%+6万円+消費税と言われましたが、6万円の根拠は何か?』
A 1.不動産の仲介手数料は、国土交通省の告示で平成16年4月から売買金額を下記のように金額を区分し、消費税込の割合を乗じた金額を合計し、その金額以下を法定の仲介手数料とする旨の通達がありました。
〔売買金額の区分に応じた税込の手数料割合〕
(平成29年2月現在の消費税は8%です)
’簀禧盂曚200万円以下の部分は、100分の5(税込5.4%)
200万円を超え400万円以下の部分は、100分の4(税込4.32%)
400万円超の部分は、100分の3(税込3.24%)になります。

2.売買金額が仮に460万円の場合は、国土交通省の告示に準じると200万円までの部分は税込5.4%、200万超400万円までの部分は4.32%、400万円超の60万円の部分は3.24%で仲介手数料の合計を出します。
〔算出方法〕
200万円以下の部分は、200万円×0.0540=108,000円、
200万円超400万円以下の部分は、200万円×0.0432=86,400円、
400万円超の部分は、60万円×0.0324=19,440円
´↓の合計金額が213,840円です。これが法定の税込み仲介手数料の上限になります。

3.従前の仲介手数料の算出方法は、3%+6万円に消費税を加えるのが一般的でした。
税抜きだと200万円までは5%になり、400万円超の3%より2%高い部分は(200万円×2%)4万円になります。200万円超から400万円までは4%になります。400万円超の3%より1%高い部分は(200万円×1%)2万円で、これを合計すると6万円になります。400万円以下の部分は、400万円超の3%との差額が6万円になることから、3%プラス6万円の算出根拠が出てきます。

4.不動産業者は、従前の3%+6万円に消費税8%を加える速算をしています。仮に売買金額が460万円の場合は、460万円×3.24%+6.48万円=213,840円、又は(460万円×3%+6万円)×(1+0.08)=213,840円です。以上の速算式でも平成16年の国土交通省の告示による計算方法と同額になります。

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Q 『外房総の中古別荘を値引きを条件に申し込んだら、申込証拠金を10万円要求されましたが、その理由は?』
A 1.外房総の中古別荘を値引き又は条件付きで購入申し込みすると、仲介業者から申込証拠金を求められることがあります。これは、仲介業者が買手様の購入意思を確認することと買手様の希望に沿った売買成立を目的に売主様と交渉する際に購入の優先権を担保することが目的です。

この申込証拠金の趣旨は
 々愼者の優先的な順位の確保
 購入者の購入意思の確認
仲介業者は買手様(購入者)の購入意思を確認することによって、売買の成立に向けて売主様と積極的な交渉ができます。

2.不動産の申込証拠金は、売主様又は買主様の物理的な要因により売買が不可能になった場合は返還される趣旨のものです〔宅地建物取引業法第47条の2第3、施行規則16条の七〕。申込証拠金は一物件につき10万円位が一般的で、売買時に返還されます。不動産業者が売主になる場合は、申込証拠金ではなく売買契約の手付金になります。

3.買手様が申込証拠金の代わりに買付け証明書を発行し、売主様が売渡し証明書を発行するケースがあります。この証明書は不動産に関しては法的効力はありませんが、業者間では慣習化しています。買主様がその外房総の中古別荘を確保したい場合は、手付け金を入れ、売買契約を交わすことによって民法上の法的効力が生じます。


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Q 『別荘ライフや定住が少額な予算で楽しめるタイニーハウスやコテージでの暮らし方と心得を教えてください?』
A 1.リーマンショック経験後、米国ではシンプルに暮らすタイニーハウスが普及しています。電気やガス・水道などのインフラは雨や風・太陽光などの再生エネルギーを利用するオフグリットな生活様式です。4人家族が暮らすには100〜200万円程度あれば完成します。日本でも自然志向派の別荘ライフに人気が高まりそうです。

2.わが国では、都市計画区域内でも10岼焚爾侶物や堅固な基礎の無い仮設建物は建築確認は不要です。タイニーハウスやパネルハウス・コテージハウスは堅固な基礎がないので自分の土地なら自由に設置できます。室内は3〜5坪内外と狭いので、土地は菜園が楽しめる広さが理想的です。税法上、タイニーハウスやパネルハウスは、マイホームに属さないため住宅ローンの等の税控除はありません。

3.タイニーハウスやパネルハウスはトラックで運搬ができ、キットを購入して自分で作ることも可能です。安いものは50万円内外からあります。既存の家具はサイズが大きいので手作りになります。電気は独立型のソーラー発電、水は湧水か井戸で火は枯れ木を拾ってストーブを焚き、調理や暖房に利用します。

4.四季を通して利用する場合は、断熱材を張ることをお薦めします。最近は必要がないものは捨て、心の余裕を大事にするミニマリストが増えています。情報化の進歩で色んな物を用意しておかなくてもリースやレンタルで用意調達できます。田舎に移り住んで、山菜を採りや川魚を釣って暮らす自然派志向の暮らし方も見直されています。

5.タイニーハウスの暮らしは、物を所有せずに断捨離に小さく暮らすことです。色んな物を所有していても借金があると精神的に満足しない方にタイニーハウスやコテージハウスの暮らしをお薦めします。家屋が狭いので家族との触れ合いが濃くなり家族愛が育むので、自然に寄り添う生き方を試みるセカンドハウスにもお薦めしたいです。

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Q 『伊豆の管理費の無い別荘地に、突然、管理会社ができ管理費を請求してきますが、払わないとどうなりますか?』
A 1.別荘地の販売会社や管理会社が倒産すると、競売で水道施設や道路を取得した業者が勝手に管理会社を設立し、突然、所有者に別荘地の管理費を請求してくることがあります。伊豆で多く見られますが、別荘地の資産価値を上げることを金看板にして強引な取り立てをしてきます。

2.管理費を突然に請求された場合、購入時の売買契約書を確認してください。売買契約書に管理契約の締結義務が明記されていなければ管理費を支払う義務はありません。管理会社ができたので、渋々、管理契約を新たに締結し管理費を払った話を聞きますが、本来は不当行為になり支払う義務はありません。

3.管理費は定期債権になり、民法第168条の定期金債権として準用されます。民法では管理費の支払い義務があっても第一回の弁済期日より20年間支払わなかった場合は、それまでの管理費は時効消滅になります。また、最後の弁済日より10年間支払わなかった場合も時効消滅します。

4.平成16年4月23日に最高裁判決で、別荘地の管理費は定期債権(民法上の定期金債権)に定められました。もし、管理契約があっても管理費を払っていなかった場合には、20年間分の未納管理費は時効消滅します。管理契約は準委任契約になり、民法上は21年目からの未納管理費を払えば良いことになります。

5.別荘地の道路が公道で上水が公営水道なのに高い管理費を請求する管理会社があります。東京高裁は2010年の判決で、別荘地の管理契約は解除・解約できるとしています。道路が管理会社の私道を理由にゲートを設け、出入りをチェックする別荘地がありますが、私的財産の価値の減少に係る行為は違法行為になります。

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Q 『外房総に所有している土地に第三者の建物が一部侵入していますが、将来、権利関係で問題が生じますか?』
A 1.房総に所有する土地に、第三者が無断で建物を建てている場合は建築主を探してください。貴方の土地に基礎がある建築物を建てられると、その建物は登記が可能になり、土地の所有権を確保できなくなる怖れがあります。本来は不動産侵奪罪〔刑法第235条の2〕になりますが、相手が時効取得した場合はこの限りではありません。

2.日本の法律には土地の取得時効があります。民法では20年間公然と所有の意思を持ち他人のものを占有した場合、所有権を取得できます〔民法第162条の1〕。善意にして過失なく、公然と他人のものを10年間占有した場合は、他人の土地でも所有権を取得することが法律で可能になります〔民法162条の2〕。

3.民法上の「公然と所有の意思をもって」とは、第三者の不動産に自分の名前の看板を立て、又は建てた建物に自分の表札を出していたのに、土地の所有者から何ら申し出が無かった。あるいは、建物を建てた第三者が、その建物の保存登記をして登録免許税や建物の固定資産税を払っていた事実を指します。

4.第三者が他人の土地を占有し、10年又は20年を経過した場合は、第三者は取得時効を主張できます。土地の所有者が訴訟を起こしても、現在まで公然と占有してきた事実を証明されると、悪意・過失が無い場合は10年で、建物を保存登記した第三者に過失があった場合でも、20年を経過すると土地の権利を主張できなくなります。

5.土地の所有者が、その土地に建物を保存登記した第三者から取得時効を主張され、判決で負けた場合、、第三者が取得できる不動産の割合は裁判所が定めます。建物と敷地との整合性を考慮し、建築基準法上で必要とされる建ペイ率と容積率の割合に応じた部分が、第三者に帰属する土地になるのが一般的です。

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