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リゾート物件Q&A

Q 『中古別荘を購入したところ、仲介手数料が3%+6万円+消費税と言われましたが、6万円の根拠は何ですか?』
A 1.不動産の売買に伴う仲介手数料は、国土交通省の告示で、平成16年4月からは売買金額を下記のように区分し、消費税込みの割合を乗じた仲介手数料の金額を合計して、その金額以下を法定の仲介手数料とする旨通達がありました。
〔売買金額の区分に応じた税込みの手数料割合〕
(平成30年4月現在の消費税は8%)
’簀禧盂曚200万円以下の部分は、100分の5+税(税込み5.4%)
200万円を超え400万円以下の部分は、100分の4+税(税込み4.32%)
400万円超の部分は、100分の3+税(税込み3.24%)

2.売買金額が仮に460万円の場合は、国土交通省の告示により、200万円までの部分は税込み5.4%、200万超400万円までの部分は税込み4.32%、400万円超になる60万円の部分は税込み3.24%で仲介手数料の合計を出します。
〔算出式〕
200万円以下の部分は、200万円×0.0540(5.4%)=108,000円、
200万円超400万円以下の部分は、200万円×0.0432(4.32%)=86,400円、
400万円超の部分は、60万円×0.0324(3.24%)=19,440円
´↓の合計金額が213,840円です。これが法定内の税込みの仲介手数料の上限になります。

3.これまでの仲介手数料の算出方法は、3%+6万円に消費税を加えるのが一般的でした。
\波瓦200万円以下は5%になりますが、3%より高い部分の2%は(200万円×2%)4万円の差額が出ます。
200万円超400万円以下は4%になりますが、3%より1%高い部分は(200万円×1%)2万円の差額が出ます。この差額を合計すると6万円になります。
A瓦討稜簀禧盂曚400万円超の3%で計算すると、400万円以下の部分の差額として6万円が出てくるので、3%プラス6万円で仲介手数料を出し、それに消費税をプラスして簡易計算しています。

4.一般的に不動産業者は、従前の3%+6万円に消費税8%を加える速算をしています。
_召貿簀禧盂曚460万円の場合は、460万円×3.24%(税込み)+6.48万円(税込み)=213,840円になります。
△泙燭(460万円×3%+6万円)×(1+0.08)=213,840円で計算します。以上の速算式によっても、平成16年の国土交通省の告示による計算方法と同額になります。

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Q 『日光の永住者の多い別荘分譲地を査定依頼したら固定資産評価以下でした。査定会社の評価ミスでしょうか?』
A 1.不動産会社の査定と市町村の固定資産税の評価の目的は異なります。市長村が固定資産税を徴収するための評価は、標準地価を定め、不整形な土地や間口が狭小な土地又は広大な土地は2割減の補正をし、ガケ地でも平坦地の約5割で評価をします。不動産会社は、安全性や法規制を考慮するので、建築上の問題が生じる場合、評価しないケースがあります。

2.市町村の税収の約40%は固定資産税(土地・建物・機械設備)になり、市町村の主な税収源になっています。そのため市町村にとっては評価額を下げづらい実情があります。市町村によっては固定資産の評価が、公示地価の約9割に及ぶケースもあります。また、地目が山林・原野でも、道路に公営水道を埋設していると宅地並み課税をするケースがあります。

3.日光の永住者の多い別荘地でも、土地の需給バランスやその時の景気、その土地の陽当り・地型・地勢によっても取引額が異なってきます。都内の住宅地でも路線価以下の売買事例があります。購入者が銀行借入する場合、銀行の担保評価が路線価になるからです。日光市の土地でも、景気等により路線価や固定資産税の評価以下で売買されることも考えられます。

4.土地の価格は一物四価と言われています。商業地は経済的な価値により、住宅地は居住性により、別荘地は景観や癒し効果により価格が形成されます。

公的な土地の価格
仝示地価(国土交通省)---毎年1月1日現在の都市計画区域内の標準地価で、公共事業用地を取得する指標価格になります。
基準地価(都道府県)---毎年7月1日現在の都市計画区域外も含む標準的な価格で、国土法の土地取引の規制に準用されます。
O線価(国税庁)---毎年1月1日現在の主要道路に面した住宅地の評価で、相続や贈与税の算定に準用されます。公示地価のほぼ8割の評価になります。
じ把蟷饂裟派床然曄併堋村・総務省)---3年ごとに見直しする固定資産税の標準価格で、公示地価のほぼ7割の評価になります。

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Q 『土地・建物の固定資産税と都市計画税の税率、土地・建物の軽減特例、固定資産税の免税額を教えください』
A 1.市町村は、総務省の承認を得て固定資産評価額を算定します。固定資産税は、固定資産評価の課税標準額に1.4%を乗じて算出します。都市計画税は、都市計画区域内の土地に対して課税され、課税標準額に最高0.3%を乗じて算出します。固定資産税は、毎年1月1日現在の土地と建物の所有者に対し課税し、3年毎に固定資産の評価額を見直します。

2.固定資産税は、マイホームやセカンドハウス・賃貸マンションの住宅用地に対して特例があります。200岼焚爾良分(小規模住宅用地)は課税標準の1/6になり、200崢兇良分(一般住宅用地)は課税標準の1/3になります。敷地の上に住宅があると軽減特例が適用されます。賃貸マンションは敷地面積を居住用住戸の戸数を除して判定します。

3.都市計画税の軽減特例は、200岼焚爾良分の小規模住宅用地は課税標準の1/3、200崢兇琉貳冥斬靈冀呂2/3です。新築住宅の建物は、原則、軽減の特例はありません。住宅用地とは専用住宅又は併用住宅の土地で、建物の1/4以上が居住の用に供している土地に限定されます。都市計画税は、市町村が課税し固定資産税と一括請求されます。

4.新築住宅の建物の特例は、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の住宅は築後5年間、マンションは築後7年間は固定資産税が1/2(平成28年3月までに新築した場合)になります。一般住宅の場合は築後3年間は1/2です。居住部分の面積は一戸に付き50岼幣280岼焚爾砲覆蠅泙后B濂判斬陲砲弔い討楼豸佑防佞40岼幣280岼焚爾砲覆蠅泙后

5.固定資産税が課税されない土地・建物は市町村が条例で納税義務を免除(生活保護を受けている者が所有する固定資産)しているか、土地の課税標準額の合計が30万円未満、建物については課税標準額が20万円未満の場合に免税になります。また、私有地になる公衆用道路(1項3号道路、1項5号道路)は一律で非課税にはなりません。

6.新築建物の固定資産税の評価は、税法上、住居系(住宅やマンション)は建築費の約40%で評価します。法定耐用年数は木造が22年、鉄筋コンクリートが47年で、経過年数に応じて減価償却されます。木造住宅も鉄筋コンクリート等の非木造住宅も経年減点補正率の下限は0.2になり、住居系建物の経年原価後の評価額は新築時の2割残になります。

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Q 『不動産会社の仲介で別荘を購入すると建物消費税や領収書の印税が免除されるますが、何故でしょうか?』
A 1.不動産会社の仲介で別荘を売買する場合、売主様も買主様も個人の方が主体になります。その個人の売主様が売却する不動産は、単発的な取引になり、反復継続する営業取引に該当しないため消費税の納付義務が生じません。営業取引以外の別荘の売買では消費税が発生しません(消費税基本通達)。

2.別荘の売買に際し、売主様は所有権移転・引き渡しと同時に買主様に売買代金と引換えに領収書を交付しますが、不動産業を営まない個人の売主様は、反復継続して行う営業取引に該当しないため、別荘の販売代金の領収書に貼付する印税は免除になります(消費税法第6条)。

3.不動産業を営んでいる個人の売主様は、別荘を販売した際には建物部分に消費税が課せられます。なお、土地は消費税の対象外になっています。建物の消費税は固定資産の課税評価額又は建築コストに応じた建物価格を算出し、それに消費税率を乗じて消費税を納付するすることになります。

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Q 『八ヶ岳高原に癒しと避暑の別荘ライフを楽しむコテージを建てる予定です、建築確認申請は必要でしょうか?』
A 1.空気爽やかな八ヶ岳高原に別荘を建築する際、生命に危険が生ずる恐れのある区域は、県の土砂災害防止法や市町村の条例で何らかの建築規制をしています。市町村の都市計画が未施行区域でも、景観や住環境を保護する観点から市町村が独自に建築規制をしているケースもありますので、まずは、建築行為に係る規制をチェックしてください。

2.木造のコテージは、建築基準法第六条の1項2号の建築物に該当します。木造の3階以上・延べ床面積500岼幣紂高さ13m超・軒高9m超の建築物は、都市計画区域外でも建築確認を要します。それ以外の建築物は建築確認が不要です。都市計画区域外では、特殊な建築物を除き、一般住宅は届出だけになり建築確認の申請は不要です。

3.都市計画区域内において建築確認申請をしないのはオウンリスクになるだけです。建築物の用途や規模が法令に違反していなければ特定行政庁の指導はありません。建築確認申請を受理している建物でも設計と現況が異なるため検査済証を取得していない住宅は全国で約6割に及びます。ただし、木造でも13m超の建物やコンクリート等の堅固な100崢兇侶物は都市計画区域外でも建築確認を要します。

4.建築確認申請は、工事を着工する手続きを表し、住宅ローンを借りるためと設計上の耐震確認が主目的になります。第三者に販売する目的のない建物は、建築確認申請をする必要性はありません。建築行為が最も厳しい第一種低層住居専用地域では、10岼米發離螢侫ームや増築も建築確認を要しますが、ほとんどは建築確認申請をしていません。

5.建築基準法上の是正勧告や罰則が生じるのは、通行の妨げや第三者に被害を加える恐れがある建築物です。自分の土地に自分のお金で建築し、高さや用途・建蔽率・容積率が行政指導の範囲ならば特定行政庁の指導はありません。建築確認の申請を行わずに八ヶ岳に木造コテージを建て、行政指導を受けた例は無いと思われます。

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Q 『20年経つ八ヶ岳の中古別荘を販売依頼したら修理を進められました。販売にリフォームは必要でしょうか?』
A 1.中古別荘を販売依頼すると、販売受託する業者は、販売経費を考慮し、リフォームを勧めるケースがあります。リフォームをすると早く買手が付き、高い価格で売れると、査定価格を思いのほか高く見積りますが、簡単には売れません。

2.中古別荘を販売する時は、雨漏りと水回りの腐食箇所はリフォームしておくのがベターです。そのほかは、現況のままで販売し、値引きで対応した方がベターです。まずは、良心的な業者を探してから販売受委託契約を締結してください。

3.即使用できる中古別荘でも、外装のリフォームを勧めてくるケースがあります。販売する業者は一物件につき50〜100万円前後の販売経費を見込みますので、実際のリフォーム代が100万円程度でも200万円前後の見積りをしてくるケースが一般的です。

4.販売依頼する際には、販売方法を確認しておくことが大事です。「売り物件」看板の設置だけか、ネッで「八ヶ岳のおすすめ中古別荘」「八ヶ岳のお得中古別荘」等のキーワードで、Google、Yahooで上位表示できるかを確認しておきたいものです。

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Q 『日本の不動産が無価値化に向かっていると言われています。将来、地方の土地の価値はどうなりますか?』
A 1.今日は、首都圏の局地的な不動産バブルに踊らされ、湾岸エリアで狂乱価格のマンションが販売されています。一方で、首都圏において空き家が増加する傾向にもあります。地方ではタダで引き取りを希望している古屋や老朽化したマンションもあります。日本の不動産の価値は、有史以来の変革期に来ています。局地的なバブルが生じた日本の不動産市場は、2〜3年後に改善すると思われます。

2.日本の不動産市場は、先進国の一つが金利の上昇やユニバーサル銀行の倒産・株の暴落・大規模な自然災害・国家間の軍事的緊張が生じれば、日本の都心の土地バブルと株バブルは崩壊し、日本経済は底なしの不景気に陥る恐れがあります。米国の株高に連れられて、日本の株と都心の一極はバブルですが、実感がない好景気だけに2020の五輪後の景気が心配です。

3.日本の土地の価値の原点は農用地で、作物の収穫高によって経済価値が生まれてきました。明治以降の産業の変革によって土地の需要が農用地から工業用地や商業用地にシフトし、工場や店舗などの需要の増大に加え、人口増加が進む中で、土地は絶対的に値上がりすると言う「土地神話」が生まれました。

4.今日では、夫婦2人の出生率が1.5人以下になり郊外や地方の人口が減少し、世帯数という住宅需要が増えずにいます。加えてインターネットの普及により物を売る店舗が減少し、アマゾンのようなネット通販会社が台頭してきています。グローバル化が進展し、世界中の安い物が日本に輸入されるため、日本の工場も農業も縮小し、土地需要は全体的に減少する傾向にあります。

5.一方、北海道のニセコ町や倶知安町では、パウダースノーを楽しむオーストラリア人が来日し、外人向けのマンションが売れ、土地価格はうなぎ登りです。レストランでは日本人が外国人に雇用され、冬季はオーストラリア人や中国人で賑わっています。地方では、自然の魅力を生かす工夫をすれば外国人の需要を喚起できそうです。

6.地方は、緑豊かな自然美に恵まれ、澄み切った空気で、津波や土砂災害の恐れがなく、固定資産税の負担が少ない土地が沢山あります。地震や猛暑を考慮し、地方に土地を手に入れたいものです。家族の記念樹や好きな果樹を植えておくのも面白いです。お子様の尊い命の避難地や癒しのためにも刮目に値する土地の購入をお勧めします。

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Q 『伊豆に相続を受けた別荘地があります。別荘地の管理費は未来永劫に払い続けることになるのでしょうか?』
A 1.その昔、別荘地を購入できる方は「お金持ちの階級」という概念があったため、居住空間として普及したマンションのように、国が管理の適正化や管理規約について手を付けてきませんでした。現在に至っても、別荘地の管理費は、管理会社が民法上の準委任契約に基づき、任意に作成した管理契約に基づいて管理費を請求しています。

2.管理会社が作成する管理契約には、集めた管理費を全て管理に使う明記や管理費を払う側の要望・権利を考慮する文言等は一切ありません。道路が公道、上水が公営水道にも関わらず整備費として管理費を請求している別荘地があります。販売時の価格にインフラ費用を盛り込んでいるにもかかわらず整備費(管理費)を請求しています。

3.別荘地の所有者は、固定資産税と都市計画税・住民税(建物がある場合)を地方自治体に支払い、その上に高額な管理費を支払うことになると、別荘や別荘地の所有が困難になります。また、別荘地を管理する会社が、日用品を販売する店舗の運営やシャトルバス運行の維持補填を目的に管理費を請求するケースもありますが違法行為です。

4.2010年2月に函南町と伊豆の国市の別荘地の管理訴訟があり、東京高裁は所有者に管理契約の解除・解約を認める判決を出し、自己管理する場合や第三者に管理を委託する際も管理契約を解約できる旨の判決を出しました。相続した別荘地は被相続人の代で管理契約が終了することになります。相続人が自動的に管理費を支払う義務はありません。

5.相続人は管理会社と新たに管理契約を結ばないかぎり管理費の支払い義務は生じません。富士河口湖町の緑の村は、管理会社の私有財産だった道路と水道を整備し、道路と水道を町に上納して管理費の請求を辞退しています。管理費を支払う側の総意が反映されない管理契約は、公平性の見地からも今後は契約内容の改善が望まれるところです。

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Q 『相続を受けた土地を1,000万円で売却しました。譲渡益と譲渡税の計算方法と納付時期を教えてください?』
A 1.相続を受けた土地を売却した場合、被相続人の取得費の額によって譲渡益や譲渡税が異なってきます。1,000万円で売却しても、取得費と譲渡費用が1,000万円以上ならば、譲渡益が生じないため課税はされません。仮に取得費と譲渡費用が100万円なら900万円の譲渡益が生じ課税されます。居住用以外の不動産(別荘地や遊休地)の譲渡所得は分離課税となり、12月末日迄の売買で生じた譲渡税は、翌年の3月15日までに申告・納付になります。

2.土地を売却しても譲渡益が生じない場合は、申告しなくても原則的に延滞税は生じません。ただし、被相続人が購入した売買契約書・領収書等の明細があり、その時の取得金額と譲渡費用が、売却代金を超えていることが前提になります。後日、税務署が売買内容を確認をすることがあります。売買書類は大事に保存してください。売却した年の1月1日現在で、5年以上の所有になる土地の売買は長期譲渡になり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡になります。

3.被相続人の取得費が分かる売買契約書や取得費用の明細がない場合は、税務署は、取得費を売買代金の5%しか認めません。例えば相続した土地を1,000万円で売却した場合、取得費の明細等がなければ取得費(土地の購入代金と購入に要した費用)は、売却代金(譲渡価格)の5%(50万円)になります。後日の税務調査を考慮し、譲渡費用の明細や売買資料は5年間は保存するようにしてください。

「取得費が不明な長期保有の居住以外の土地を売却した税額の計算例]

’箋兮絛1,000万円-取得費50万円(購入等に要した費用)-譲渡費用45万円(売却のために要した費用、仮に売却時の仲介手数料38万円・相続登記費用5万円・印紙税2万円として)=長期譲渡所得金額は905万円になります。

長期譲渡所得金額905万円に対し、国税15%〈約136万円)+地方税5%(約45万円)+復興特別取得税2.1%(約9万円)の計約190万円の長期譲渡税が掛かります。

※復興特別所得税は平成25年から平成49年まで課税されます。
※所有期間が5年以下の土地は短期譲渡になり、その税率は国税(取得税)が30%、地方税(住民税)が9%になります。

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Q 『デフレ脱却を目的にゼロ金利政策でインフレ経済を目指していますが、今後、不動産と株価は上昇しますか?』
A 1.政府・日銀は1989年時にバブルを抑制するため、不動産の貸出総量規制を実施し、消費税を導入しました。それにより不動産と株が大暴落し、日本は未曾有の不景気に陥りました。製造業の需給バランスも崩れ、1998年にはデフレ経済に陥った旨を宣言をし、失われた20年を経験しています。今日、物の価格破壊は減少してきましたが、消費とサービス部門の需要が回復せず若者の消費もプチプラが主体になり、実質1%内外の低い経済成長率を推移しています。

2.国際的な資源バブルも沈静化し、BRICSは通貨安と不景気の影を忍ばせています。米国は年率2〜3%の経済成長が続き、株価は9年連続の上昇で、ダウ2.6万ドル台の加熱相場になっています。日本の株価はNYの株価に連動高し、2020年東京五輪を迎え3万円説が出ています。だが、日経平均が2.3万円で株式時価が680兆円に及び、日本のGDPが520兆円を比較すると既に株バブルです。貿易摩擦・中東情勢・世界的なサイバー攻撃リスクを考慮すると株価は楽観できません。

3.日本のゼロ金利政策で、銀行の収益が低迷し、貸倒れを恐れるあまりに新規貸し出しも低迷しています。銀行は貸出額の3%内外を貸倒れ準備金として用意していますが、不良債権が発生すると赤字に陥る状況です。店舗の統合や社員の削減を図らざるを得ない状況です。住宅ローンの貸出も消極的な姿勢で、貸出の額がかさばるアパートローンを増やし、行き過ぎた貸出に懸念の声がでてきそうです。

4.都内の空き家が増加する傾向で、都心三区を除き新築マンションや中古マンションの相場が弱含みです。都心三区の賃貸ビル需要も一幅の傾向です。2020年東京五輪による内需拡大の期待がありますが、不動産に関しては、金融庁が貸出総量規制を実施する恐れがあり、この先は銀行借入にあまり期待できません。日本の株価の上昇は、NY株高と年金・日銀ETFの買いが頼みです。2018年度は、大企業の省人化対策向けのAIとロボット製品の輸出増大と建設業の台頭により大手の決算は良好な見込みですが、先行きに楽観はできません。

5.都心の利回りの高いホテルやビルは、海外マネーの進出期待がありますが、田舎の土地は、自然エネルギーと農業生産以外に収益期待がないため、地方は限界集落が増加し、土地の値上がりは期待薄です。日本のODAや円借款等による海外流出が年間約50兆円に及び内需は細る傾向です。加えて政府の働き方改革による省人化と消費増税等による個人消費量の足かせもあり全国的な土地の上昇は期待薄です。

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Q 『日光の中古別荘を購入した後、水道の水漏れが判りました。売主に瑕疵担保責任を追及できるでしょうか?』
A 1.日光の中古別荘を購入した後の管理は、原則、買主様の責任になります。水漏れによる瑕疵担保責任を追及できるかどうかは、水漏れする箇所と売主が一般個人か不動産業者かによって判断が異なります。売主が一般個人の場合は、重要事項に瑕疵担保責任をしない旨を表示できますが、業者の場合は瑕疵担保責任を逃れることはできません。

2.売主が業者の場合は、引渡から2年間は敷地内や建物内で瑕疵が見つかった場合、民法の規定により瑕疵担保責任を追及できます(宅建業法第40条)。売主が一般個人の場合、敷地外の水道漏れは自治体又は水道管理会社の責任になります。敷地内の水道管の劣化による水漏れを隠していた場合は、売主が瑕疵担保責任を負うと判断されます。

3.日光の水道管の凍結震度は、80センチから1mに及びます。水道管がそれ以上の深さで埋設されているかどうかは図面がないと判断ができません。日光の中古別荘を購入した後に、買主様が水抜きをしなかったことから氷結破損したケースもあります。水道の水漏れ箇所によっては、売主に瑕疵担保責任を追及することが難しいケースもあります。

4.中古別荘は築年数が経ているので、多少の瑕疵は想定内です。売主が一般個人の場合は、瑕疵担保責任を負わない契約が慣例で、法的にも保護されています。ほとんどの中古別荘は瑕疵があっても瑕疵担保責任の追及が困難な状況にありますので、事前に建物の傷みや破損箇所を調べたうえで、売主と値引き交渉することをお薦めします。

5.新築別荘の場合は、平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、10年間の瑕疵担保が義務付けられています。新築住宅に関してはこれに反する特約を設けても無効です。住宅販売会社の意向により保証期間を20年にすることも可能で、住宅性能保証制度による住宅性能評価書の交付も得られます。


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Q 『伊豆に海の眺望が絶佳な土地を見に行ったところ傾斜地でした。建築に際しての制限と規制を教えてください?』
A 1.伊豆には海の眺望に優れた土地が沢山ありますが、傾斜地も多いです。緩やかな上り傾斜であれば窪んだ土地よりも陽当り・水はけが良いので住環境に向きますが、30度超のガケ・2m超の高さのガケに接面する土地は、がけ条例や土砂災害防止法・宅地造成等規制法等に抵触する恐れがあります。平坦地でも崖や沢に至近な土地は法規制調査を要します。

2.伊豆を含む静岡県は全域がガケ条例の対象になります。対象地は、傾斜度が30度超・高さ2m超の崖に接面している土地になります。別荘や住宅の建築に際してはガケの高さの2倍以上後退して建築するか、安全が確保される強固な擁壁にしなければ建築確認が取得できません。ガケ条例の判断については、市町村の建築指導課と相談するのがベターです。

3.伊豆の土地で傾斜が30度超あり高さが5m以上の土地は、がけ条例の外に県が土砂災害防止法上の急傾斜地崩壊危険区域に指定することがあります。指定されたエリアでは建築に際して事前申請をし、構造上の安全が確保される堅固な基礎造りが指導されます。学校や病院・体育館・共同住宅・ホテル等の公共性の高い建築物は規制が強化されています。

4.急傾斜地の崩壊に伴い、土石流の移動が生ずる恐れのあるエリアは土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定されます。レッドゾーンに指定されると建築に際して事前届け出を要します。土砂災害警戒区域(イエローゾーン)の指定は、注意喚起が主目的なので建築上の制限等はありません。レッドゾーンの指定地になると固定資産評価も下がります。

5.市町村によっては、宅地造成における工事の規制を行っているケースがあります。宅造造成等の規制区域では宅地化する面積が500屬鯆兇┐訃豺腓寮敕據盛土の工事、切土の高さが2mを超える崖(崖とは30度超の斜面)が生ずる工事や盛土の高さが1mを超えて崖を生じる工事は事前許可が必要になります。市町村の建築指導課に相談するのがベターです。

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Q 『伊豆の業者に別荘地の販売を依頼してから5年経っています。伊豆の別荘地はなぜ売れないのでしょうか?』
A 1.伊豆の別荘地は、セカンドハウスや第二ステージの住宅地として人気です。ライフラインがあって普通の生活ができ、買い物が便利な伊豆の別荘地は売りやすいですが、最寄り駅からアクセスが悪い別荘地や傾斜が多い別荘地・管理費の高い別荘地・相場以上の価格の別荘地は売りづらい状況にあります。

2.伊豆の売りづらい別荘地の中には、建築基準法上の道路に接面していない別荘地もあります。その場合は、用途が菜園や果樹園・資材置き場等に制限されます。田舎暮らしや定住を考えている場合は、県の建築事務所(土木事務所)に相談すると、建築基準法43条の但し書き(建築審査会の承認)付きで建築が可能になるケースもあります。

3.人里離れた伊豆の別荘地でも販売は可能です。近くに別荘や民家があって、近くの電柱から110m以内なら負担なしで東京電力から電力を供給してもらえます。静謐な自然空間を求め晴耕雨読の暮らしを好む方もいます。別荘地に限らず土地の需要は多種多様化しており、車のアクセスが良い別荘地なら販売は可能です。

4.都市計画区域外の別荘地は、公営水道が無かったり、公共下水が無いのが一般的です。都市計画区域外では別荘や住宅の建築に際し、建築確認が不要になり届け出だけで済みます。上水は私設水道(井戸)、下水は合併浄化槽になるケースが一般的です。管理費が発生する場合は、管理会社に自己管理することを申し出るのも一考だと思います。


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Q 『九十九里浜の土地を売却するに際、伐採と抜根が条件になりました。伐採と抜根の概算費用を教えてください?』
A 1.九十九里浜の土地に限らず、不動産会社に売却を依頼すると下刈りや伐採・抜根をしない売れないので販売委託を受けないと言われることがあります。土地の下刈りをするとゴミ等が捨てられていないことが判明し、境界杭の確認も容易になり見た目も良くなるので買いたい方にとっては好印象になり安心です。

2.九十九里浜のエリアの一般的な下刈り費用は、過去に下刈りしたことがある平坦な土地は、100坪で約10〜20万円です。除草剤の散布を含むと別途に5万円位かかります。篠竹が生えている場合等は、10万円位プラスになります。また、伐採した木や篠竹の搬出する場合は別途に費用がかかるケースがあります。

3.九十九里浜の土地の樹木を伐採する場合は、1本あたり直径30センチ以上の大木で約3万円、20センチ内外の中木が約1〜2万円、10センチ内外の小木が約0.7〜1.5万円が相場です。伐採した木を搬出する場合は別途費用を請求されるケースがあります。周りに電柱等があって伐採に重機等を使う場合は3割内外加算されます。

4.九十九里浜でも冬場の寒風を避けるため、北側と西側の樹木は残すのが一般的です。敷地エリアだけ抜根する場合、一般的な家の敷地は20坪内外になります。抜いた根を場内処理できる場合は20〜30万円です。根を搬出して産業廃棄物処理する場合は40〜50万円が目安になります。

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Q 『八ヶ岳山麓の安い中古別荘を探しています。八ヶ岳の格安な中古別荘を内見する際の注意点を教えてください?』
A 1.八ヶ岳山麓の美しい山々の稜線と山裾に広がる自然美は絶景で、避暑地にも最適なエリアです。八ヶ岳の格安な中古別荘でも、リフォーム次第では定住がコンセプトになる別荘物件があります。中古別荘は仲介で購入すると、不動産会社が登記の手続き、電気や水道等の名義変更の手配までしてくれるので安心です。

中古別荘の内見する手順
ゝい貌った中古別荘が見つかったら、業者とメールやFaxで水道・管理費・税金・浄化槽等の概要を確認します。
∩澗里陵住擦箚超・管理費の有無等に納得できた場合は、間取りや建具の状況・雨漏りがないか、基礎の状態はどうかを確認します。
9臺讃化槽が設置してある場合は、トイレは水洗になりますが、使用可能かどうか、定期検査をしているか確認します。
っ羝妬盟颪鮃愼する場合は、多少の傷みは想定内ですが、リフォームを要する場合は、見積もり又は値引き交渉の可能性も確認します。

2.中古別荘の魅力は安さですが、避暑の別荘にするのか、定住も視野に入れるか、コンセプトを定めてから購入を決断してください。八ヶ岳山麓は冬季の寒さが厳しいので、冬場も利用する場合は、断熱材の使用の有無の確認も大事です。上記の点を考慮してから、中古別荘の内見をお勧めいたします。

中古別荘を内見する時の注意
「建物外部」
 ”瀉呂周りの土地より低く、ジメジメしていないか。
 地面に直接触れている柱や支えがないか。
 周りが林になっていないか(森林地帯はシロアリが多い)。
 ど朶霑辰砲劼啌笋譴簑蚕がないか。以上の点に留意してください。

「建物内部」
 ‥薫罎篳鼻床・窓はそのまま使えるか。
 台所やトイレ・風呂場などの水回りは大丈夫か。
 床が抜けそうだったり畳にカビが生えていないか。
 ち澗療にリフォーム無しで使用可能か。以上の点に留意してください。

3.八ヶ岳の中古別荘に樹木や草がかかり、基礎部分に湿気を感じたらシロアリ被害に注意してください。多少のシロアリ被害はバリヤー工法(薬剤で駆除)やベイト工法(ワナを仕掛けて駆除)によって駆除ができます。見晴らしが良い土地は水はけが良く、清々しい空気が漂いコケも育ちづらいです。

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Q 『別荘地には温泉付き等の様々な分譲地があるようですが、永住や移住がコンセプトになる要件は何ですか?』
A 1.第二ステージの居住地は、冬季に過ごし易く、美しい自然景観が背景になる暮らしを楽しみたいものです。別荘地は開発・分譲された時代を背景に、分譲地の形態や規模・管理体制・インフラ整備の状況が異なっています。別荘分譲地の分類は主に下記の通りになると思われます。

歴史的には
  〜論検θ展期---昭和の後半から平成にかけて開発されたバブル期の大型分譲地ですが、将来に夢が広がりましたが、失われた日本の30年を経験すると管理や住み心地に納得ができません。
  ∪熟期---列島改造ブームに開発された分譲地で、別荘が半分以上建ち、成熟した雰囲気を醸し出しているが、定住者世帯が多くなり、交通アクセスが悪いため買い物が不便なことが難点である。
  衰退期---列島改造時に中零細業者が開発したインフラ設備の無い分譲地で、現地に管理事務所も無く、朽ちた別荘がそのままの状態で放置され、寂れた感じを漂わせてタダでも欲しくない分譲地になっている。

タイプ別には
  (9腑螢勝璽鳩---民間の大手不動産が開発した分譲地で、ゴルフ場やテニスコート等のスポーツ施設やホテル・レストラン・管理センターが付帯している。
  囲い込み型---観光地内に民間会社や第三セクターが開発分譲した大型別荘地が多く、現地に管理会社がありプールやテニスコート・公園が付帯しシャトルバスを運行している。
  小規模型---別荘ブームに乗り、小規模業者がにわか開発した分譲地に多く、現地に管理事務所も公園も無く、メイン道路に歩道敷きや緑地帯も無い小規模別荘地で別荘数も少ない。

事業主体別には
  仝共団体系---第三セクター方式の大型の分譲別荘地で、公営水道や公共下水があり、道路が公道で自然の景観に恵まれる分譲地に多い。
  大手不動産系---観光地に多い大型別荘分譲地で、上水道が私営水道、下水道は集中浄化で温泉が付き、道路は私道でも舗装が多い。
  C羮リゾート会社系---1区画当たりの面積が小さい区画数の多い分譲地で、道路は舗装であるが建築基準法上の位置指定道路や既存道路になっている。

2.昨今は、公道沿いにある管理費の無い土地を別荘地にする方が増えています。永住がコンセプトになる土地の条件は、周りの生活インフラが整備されており、スーパーやDIYセンター・総合病院にバスや車で15分以内にある土地が人気です。

3.別荘分譲地の管理体制の良し悪しは、道路とゴミ置き場を見れば判ります。メイン道路のセンターラインが消えている、ゴミの分別がキチンしていない別荘地は、管理体制が不十分だと思ってください。住環境になる別荘地は、人が集まる雰囲気を持ち合わせています。

4.別荘地は自宅から200辧兵屬2時間)以内をおすすめします。水の美味しい別荘地は、豊かな自然に恵まれている証左で空気も澄み切っています。寒冷地は冬季に道路が凍結する怖れがあります。永住地にするなら山や坂が少なく、自然景観と陽当りに恵まれた別荘地を選びたいものです。

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Q 『九十九里浜の中古別荘を100万円の値引きを条件で購入申し込みしたところ、申込証拠金を要求されましたが?』
A 1.九十九里浜の中古別荘を値引き又は条件付きで購入申し込みすると、不動産会社から申込証拠金を求められることがあります。これは、買手様の購入意思の確認と、買手様の希望に沿う取引を成立させるため、売主様と交渉する際の購入優先権を担保することが目的です。

この申込証拠金の趣旨は
 々愼者の優先的な順位の確保
 購入者の購入意思の確認
仲介業者は買手様(購入者)の購入意思を確認することによって、売買取引の成立に向けて売主様と積極的な交渉ができます。

2.申込証拠金は、売主様又は買主様の物理的な要因により売買が不可能になった場合、返還される趣旨のものです〔宅地建物取引業法第47条の2第3、施行規則16条の七〕。申込証拠金は一物件につき10万円位が一般的で、売買時に返還されます。不動産業者が売主になる場合は、申込証拠金ではなく売買契約の手付金になります。

3.申込証拠金の代わりに買付け証明書を発行し、売主様が売渡し証明書を発行するケースがあります。この証明書は不動産に関しては法的効力はありませんが、業者間では慣習化しています。買主様が九十九里浜の中古別荘を確保したい場合は、手付け金を入れ、売買契約を交わすことによって民法上の法的効力が生じます。


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Q 『伊豆の管理費の無い別荘地に、突然、管理会社ができ管理費を請求してきますが、払わないとどうなりますか?』
A 1.別荘地の販売会社や管理会社が倒産すると、競売で水道施設や道路を取得した業者が勝手に管理会社を設立し、突然、所有者に別荘地の管理費を請求してくることがあります。伊豆で多く見られますが、別荘地の資産価値を上げることを金看板にして強引な取り立てをしてきます。

2.管理費を突然に請求された場合、購入時の売買契約書を確認してください。売買契約書に管理契約の締結義務が明記されていなければ管理費を支払う義務はありません。管理会社ができたので、渋々、管理契約を新たに締結し管理費を払った話を聞きますが、本来は不当行為になり支払う義務はありません。

3.管理費は定期債権になり、民法第168条の定期金債権として準用されます。民法では管理費の支払い義務があっても第一回の弁済期日より20年間支払わなかった場合は、それまでの管理費は時効消滅になります。また、最後の弁済日より10年間支払わなかった場合も時効消滅します。

4.平成16年4月23日に最高裁判決で、別荘地の管理費は定期債権(民法上の定期金債権)に定められました。もし、管理契約があっても管理費を払っていなかった場合には、20年間分の未納管理費は時効消滅します。管理契約は準委任契約になり、民法上は21年目からの未納管理費を払えば良いことになります。

5.別荘地の道路が公道で上水が公営水道なのに高い管理費を請求する管理会社があります。東京高裁は2010年の判決で、別荘地の管理契約は解除・解約できるとしています。道路が管理会社の私道を理由にゲートを設け、出入りをチェックする別荘地がありますが、私的財産の価値の減少に係る行為は違法行為になります。

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Q 『外房総に所有している土地に第三者の建物が一部侵入していますが、将来、権利関係で問題が生じますか?』
A 1.房総に所有する土地に、第三者が無断で建物を建てている場合は建築主を探してください。貴方の土地に基礎がある建築物を建てられると、その建物は登記が可能になり、土地の所有権を確保できなくなる怖れがあります。本来は不動産侵奪罪〔刑法第235条の2〕になりますが、相手が時効取得した場合はこの限りではありません。

2.日本の法律には土地の取得時効があります。民法では20年間公然と所有の意思を持ち他人のものを占有した場合、所有権を取得できます〔民法第162条の1〕。善意にして過失なく、公然と他人のものを10年間占有した場合は、他人の土地でも所有権を取得することが法律で可能になります〔民法162条の2〕。

3.民法上の「公然と所有の意思をもって」とは、第三者の不動産に自分の名前の看板を立て、又は建てた建物に自分の表札を出していたのに、土地の所有者から何ら申し出が無かった。あるいは、建物を建てた第三者が、その建物の保存登記をして登録免許税や建物の固定資産税を払っていた事実を指します。

4.第三者が他人の土地を占有し、10年又は20年を経過した場合は、第三者は取得時効を主張できます。土地の所有者が訴訟を起こしても、現在まで公然と占有してきた事実を証明されると、悪意・過失が無い場合は10年で、建物を保存登記した第三者に過失があった場合でも、20年を経過すると土地の権利を主張できなくなります。

5.土地の所有者が、その土地に建物を保存登記した第三者から取得時効を主張され、判決で負けた場合、、第三者が取得できる不動産の割合は裁判所が定めます。建物と敷地との整合性を考慮し、建築基準法上で必要とされる建ペイ率と容積率の割合に応じた部分が、第三者に帰属する土地になるのが一般的です。

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