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■市・区・町・村や別荘分譲地又はリゾート地でお探しは    例)八ヶ岳、箱根、軽井沢
リゾート物件あれこれ

1. リゾート物件購入時のお役立ち情報
(1)地価が上がりそうな分譲地やリゾート地とは?
1) 管理会社(含む自治会)とオーナーとのトラブルが少ない
2) ライフライン(上下水道・ガス・電力)が整備されている
3) 交通アクセスが良く、バス停又は最寄り駅から徒歩10分程度
4) 分譲地内及び周りに利便施設(病院・コンビニ・GS・スーパー・レストラン・スポーツクラブ等)が多い
5) 全体的に坂道や傾斜地が少なく、メイン道路の幅員が6m以上ある
6) 全体的に見晴らしや陽当たりが良く、風の通りも良い
7) 競売物件が少なくリーズナブルな価格で売買取引されている
8) 管理費等がある場合、定期的に管理報告がある

(2)地価が下がりそうな分譲地やリゾート地とは?
1) 管理会社(自治会)が定期的な管理報告をしない
2) 管理会社等が不動産業者の販売看板を廃棄し販売を制約する
3) 管理会社等が不動産の販売を独占又は業者指定する
4) ライフラインや道路等のインフラ整備の改善に注力しない
5) 最寄り駅やインターからの交通アクセスが悪く、車で20分以上かかる
6) 管理会社等とオーナーとのトラブルが多い
7) 全体的に山やガケ地が多く、道路や宅地にかかる日影時間が長い
8) 利便施設が少なく、特に病院に行くのに車で20分以上かかる


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2. 別荘地の地価動向と今後の見込み
(1)別荘地の売買価格及び公的地価の動向
1) その年の1月1日時点の土地評価に関しては、国土交通省と各市町村が3〜4月にかけて標準価格を公表しています。国土交通省は国の土地収用等の指標となる公示地価を、市町村は固定資産税算出の基になる課税標準を公表しています。別荘地をご所有の方ならお分かりのように2005年以降の評価額はほぼ横ばいか、年々下がる傾向にあります。
2) 実際の売買においては、売買価格が公示地価や固定資産評価額を下回るケースがあります。固定資産評価は公示地価の約7掛けですが、なぜ売買価格が固定資産評価額を下回るのかと言うと、別荘地に関しては買い手市場になっていること、各市町村は税収の40〜45%を固定資産税の歳入に依存していることから固定資産評価額を下げづらい事情もあるようです。ただし、建物付きの場合は建物及び建物に付帯する付加財産があるため、売買価格が固定資産評価より高くなるのが一般的です。
3) 土地の課税評価額が30万円及び建物の課税評価額20万円未満は固定資産税が免税になりますが、このような物件の売買取引においては逆に固定資産評価額以上の売買金額になるケースがあります。
4) 現下の経済情勢では、遠隔地になる別荘地をリーズナブルな価格で売却処分するのは不動産業者でも簡単なことではありません。別荘地に関しては、購入される方も売却をされる方も首都圏の方が主体になるので買い手様を案内する旅費交通費や販売商品として宣伝するための経費が大きくなるからです。ただし、割安感のある別荘地は探している方も多く販売の足が比較的速いのが実情です。リゾート物件の販売を依頼する場合は、購入価格にこだわり過ぎずにそのエリアの適正な相場を再確認してから販売依頼するとスムーズな成約ができます。

(2)別荘地や田舎暮らし地は将来値上がりするのでしょうか?
1) 人口の増減による需要から判断した場合、日本は少子高齢化で人口が減少していく傾向にあります。人口が減少すると相対的に土地を求める数も減少します。また、団塊世代(昭和22〜24年に生まれた方)の退職者が65歳になって年金をもらい始めるのが2012年以降です。この頃から労働人口が毎年40〜50万人減っていく予想です。
2) 列島改造ブーム時の昭和47年頃は建築基準法上の道路がない土地やガケ地・災害が生じそうな傾斜地まで売買の対象となったため別荘地の購入に消極的な方もいます。現在では不動産関連法令等が整備されており建物が建たない土地の購入被害はほとんどありません。しかし、昭和末期のバブル時に、値上がりや相続対策を目的に不動産を購入した方は、政府官僚の「土地神話の崩壊」実施により致命的な痛手を被ったことから、今でも不動産購入アレルギーがあるようです。
3) 日本は年間15億バレルの原油を輸入していますが、2年前の4倍以上に高騰しています。また、小麦・大豆等は約60%を輸入に依存していますが、世界的な需要増で2年前の2倍以上に高騰しています。これが今後、日本の企業収益を圧迫し、間接的に消費者に転化されるので財布の紐がかたくなっていきそうです。
4) 都心の地価は一部で上昇しましたが、地方の地価は下がっています。これは地方に働く(就業する)場所が少なく都心部に人口が移住するからです。地方の市町村は観光部門を強化したり工場誘致を進めたりしていますが限界がある様子です。以上からご判断いただけるように、絶対的な人口の減少、土地神話の崩壊による学習効果、労働人口の減少に伴う消費需要減、輸入物価高騰による景気悪化等から当面は別荘地の地価上昇は望めない状況になりそうです。

(3)上質な戸建別荘や別荘地・田舎暮らし地を探す予備知識
1) 土地を探す場合、その土地が平坦でも近くに山やガケがある場合は土砂災害警戒区域等における「土砂対策防止対策の推進に関する法律」に抵触しないか、土地の近くにガケがある場合は「ガケ条例」や「宅地造成等規制法」に抵触しないか、国立公園や国定公園が近くにあるときには「自然公園法」に抵触しないか、抵触する場合はどういう規制や影響があるのかを事前にチェックすることが大事です。
2) 接面する道路が公道の場合は問題ありませんが、その他の道路の場合は「建築基準法第42条」に該当する道路(建築確認が取得でき建築物が建てられる道路)であるかを事前に確認することをお勧めします。
3) 上水道(飲み水)は公営水道を利用できる場合は問題ありませんが、水は長い付き合いになるので、私営水道の場合には供給先が信頼できる会社であることが大事です。水道負担金が30万円以上になる会社は要注意です。納得いくまで給水事情を聞いた方がベターです。私設水道(井戸)になる場合は保健所の許可が必要になるので、事前に飲み水として利用可能な地区か保健所に事前確認しておくことが大事です。
4) 下水道(排水)は公共下水が利用できる場合は問題ありませんが、無い場合はトイレから出る汚水、台所から出る雑排水をろ過する合併浄化槽を設置する必要があります。移住してそこに住む場合は合併浄化槽の設置に際して市町村から補助金を受けられるケースもあります。また、自治体によっては公共下水があっても雨水や温泉水の流出を制限し、敷地内に浸透枡の設置を義務付けるケースもありますので事前確認しておくことが大事です。


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3. 知って得する不動産用語
(1)建ペイ率と容積率
1) 建ペイ率とは、建物の建築面積(建物の外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の面積)の敷地面積に対する割合で、敷地内に一定の空地を確保するための規制です。建築面積は軒、ひさし、バルコニー等が中心線より1m以上突出している場合は、先端より1m後退した部分までが建築面積に算入されます。
2) 建ペイ率の制限を受けない場合は、商業地域と防火地域に指定された地区において耐火建築物を建築する場合で、建ペイ率を100%にすることが可能なので建ペイ率の制限は受けません。
3) 容積率とは、建築物の延べ面積(建物の各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合です。都市計画法では接面道路要件があるので指定容積率を全て使用できる訳ではありません。前面道路の幅員が12m未満の場合、住居系用途地域は10分の4、それ以外の用途地域は10分の6を乗じ、指定容積率と比較して少ない(厳しい)方をとります。例えば、指定容積率が300%で第一種住居地域の場合、前面道路が6mだと6m×4/10=2.4(240%)になり、容積率は300%ではなく240%が適用されます。

(2)個別浄化と合併浄化槽
1) 個別浄化とは、トイレの汚水や生活雑排水を公共下水に放流するのではなく、戸別に(建築物ごとに浄化槽を設置して)トイレの汚水や生活雑排水を併せて処理する(浄化)する方法を言います。
2) 平成12年の「浄化槽法第2条」の改正で、浄化槽の定義から単独処理浄化槽が削除され、合併浄化槽のみが浄化槽と定義付けられました。これにより公共下水のない地区においては、平成13年4月より建物の新築・改築時に、合併浄化槽の設置が義務付けられました。
3) 合併浄化槽の利点は下水道と同じ機能を有し、きれいな水にして放流でき、水洗トイレで快適な生活ができるほか乗用車一台分のスペースで設置が可能なことです。地方自治体では合併浄化槽の普及を図る目的から個人の住宅に合併浄化槽を設置する際に補助金を出しているケースもあります。
4) 合併浄化槽を設置する場合は、認可を受けた専門業者(役所で紹介してもらえます)に依頼し、定期的な下記の維持管理が必要です。
1.保守点検や薬品補充
2.汚泥の抜き取り・清掃
3.ブロワー等の軽微な修繕
4.法定検査

(3)自然公園法
1) 昭和32年6月に公布された法律で、国立公園や国定公園及び都道府県立自然公園の優れた自然の風景を保護するとともに国民の保健と休養に寄与することを目的にしています。特に国立公園はわが国の風景を代表するので環境大臣の管理下になり、特別地域と普通地域に分けて規制を行っています。
2) 普通地域では、下記の行為を行う場合は、事前に環境大臣への届け出が必要になります(自然公園法第26条)。
1.工作物の新築、改築、増築
2.広告物の設置等
3.鉱物の採取、土砂の採取
4.土地の形状変更、他
3) 特別地域では、下記の行為を行う場合は、事前に環境大臣の許可が必要になります(自然公園法第13条)。
1.工作物の新築、改築、増築
2.木竹の伐採
3.鉱物の採取、土砂の採取
4.広告物の設置等
5.土地の開墾・形状変更
6.屋根・壁面・へい等の色彩変更、他
4) 特別地域では法規制が厳しく一般的には分譲地内における住居系建物の高さは10m以下、敷地1000m2以上、建ペイ 20%、容積率40%以下等の規制(建築基準施行令第上第1項4号)がありますので環境省の各地方事務所で事前に確認してください。
5) 都内における自然公園法の手続きは環境事務所に開発行為等の概要書を提示して事前相談になります。

(4)宅地造成等規制法
1) 昭和37年2月に施行された法律で、宅地造成に伴うガケ崩れ又は土砂災害の防止のために必要な規制を行って国民の生命及び財産の保護を図ることを目的としています。
2) 都道府県知事や指定都市・中核市・特例市の長は関係市町村の意見を聞いて宅地造成に伴い災害が生ずる恐れのある市街地又は市街地になろうとする土地の宅地造成工事規制区域を指定することができます(法第3条)。
3) 許可を要する工事
1.高さ2mを超えるガケを生ずる切土
2.高さ1mを超えるガケを生ずる盛土
3.高さ2mを超えるガケを生ずる切土及び1mを超えるガケを生ずる盛土(を伴う整地)
4.面積が500平米を超える切土・盛土(を伴う整地)
4) 許可を得ないで行った場合は厳しい罰則があります。例えば、監督処分に従わない場合は、1年以下の懲役又は50万円以下の罰金(法第27条)等になります。

(5)ガケ条例
1) 建築基準法の第10条(保安上危険な建築物等に対する措置)、第19条(敷地の衛生及び安全)と第40条(地方公共団体の条例による制限の附加)によって建築物がガケ崩れ等による被害を受ける恐れのある場合はよう壁の設置、その他安全上適当な措置を講じる必要が生じます。各地方自治体は県条例として平成8年頃より指定しています。
2) 硬い岩以外の土質で30度以上の傾斜地を「ガケ」と定義しています。各地方自治体ではその地方の風土を勘案して建築基準施行条例を定めていますが、一般には「ガケに関する規定(ガケ条例)」では、角度が30度を超え、高さ2mを超えるガケは工作物確認を受けた構造による石積みやRCよう壁等でガケの保護をしてから建築しなければなりません。
3) ガケの保護をしないで自然を生かしたまま建築する場合には、「ガケの上」においては、ガケの高さの1.5倍以上離して建て、「ガケの下」においては、ガケの高さの2.0倍以上離して建てなければなりません。
4) 傾斜度が30度以上ある山やガケが近くにあって土砂災害が発生する恐れのある土地・場所については、国土交通大臣が定める「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」によって、開発行為の規制及び建築物の構造規制を定めていますので事前に地方自治体で確認してください。

(6)重要事項説明書
1) 宅地建物取引業法は購入者の利益の保護と不動産流通の円滑化を目的に昭和27年6月に制定されました。この重要事項説明書の目的は、購入者に不動産に関する法令上の制限や登記上の権利関係を調査する能力や知識が一般的にないことや取引条件等のノウハウをもっていないのが普通です。そのため売買等の取引に係る業者に対して売買等の契約成立までに、購入者に取引条件の重要な事項に関して書面によって宅地建物取引主任者に説明させることを法律で義務付けています(宅地建物取引業法第35条)。
2) 主な重要事項説明の分類(業法第35条1項1号〜12号)
1.物件に関する権利の種類や公法上の制限、私道負担、給排水設備(ライフライン関係)
2.金銭の授受、契約解除、手付金等の保全措置
3.その他業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の種類に応じた国土交通省令で定める事項(台所・浴室・便所等建物
の設備の整備状況、管理委託を受けている者の氏名や住所等)
4.アスベストの有無、耐震診断の有無、白地地域での特定大規模建築物の制限、特定住宅瑕疵担保責任履行の確保(2012年
10月1日より施行)
3) 法第35条の重要な事項のほかに、法第47条1項において建物の安全性や物件に関して故意に不実の ことを告げ又は重要なことを告げなかった場合の罰則が法改正によって厳しくなっています(行為者には2年以下の懲役又は300万円以下の罰金)。
(法47条1項における具体例)
1.耐震強度に問題がある建築物なのにまったく説明をしないで販売した
2.消費税がかかるのに消費税の説明をしないで販売した
3.近い将来、隣地にマンションが建ち眺望が阻害されることを知りながら眺望が良好と言って販売した

(7)消費者契約法
1) 民法、商法の特別法として、情報力の少ない消費者を保護することを目的に平成13年4月に施行されました。民法や商法では消費者と事業者が対等の立場で権利、義務をなすことになっていましたが、業務上知り得る知識は事業者の方がプロであり有利です。そこで、消費者が事業者の不当な行為による契約、又は事業者の不適切な勧誘によって契約した場合には、消費者はその契約を取り消すことができるようになりました。また、平成19年の法改正により、国が認定した適格消費者団体は事業者の不当な行為に対して消費者に代わり事業者に差し止め請求権を行使できるようになりました。
2) 消費者が契約を取り消しできる不当な勧誘行為とは(法第4条1項〜3号)
1.不実告知---実際には効果のない機械を「この機械を導入すれば電話代が安くなる」と言われたので契約した
2.断定的判断の提供---値上がりする保証が無いのに「確実に値上がりするから」と言われたので契約した
3.不利益事実の不告知---眺望・陽当たりを阻害する建物が隣地に建つ計画を知っていながら「眺望・日照良好」と言われたので
契約した
4.不退去---販売事務所において消費者が「検討して後日返事する」と言ったが、長時間に亘って勧誘され「困惑」してやむなく契
約した
3) 消費者の利益を害する不当条項によって無効になる契約とは(法第8〜10条)
1.事業者の損害賠償を免除する条項---事業者に過失や故意・債務不履行があっても消費者には一切損害賠償責任を負わない
と明記した条項
2.消費者が支払う損害賠償額を予定する条項---消費者が解約した場合には代金を一切返金しないとか、遅延損害金が年
14.6%超える契約をした条項
3.消費者の利益を一方的に害する条項---賃貸借契約等において借主に過重な原状回復義務を課する条項

(8)筆界特定制度
1) 筆界とは、ある土地と隣接する他の土地との境を構成する2以上の地点及びこれらを結ぶ直線を言います(不動産登記法第123条)。この筆界の現地の位置を特定することを筆界特定と言い、管轄の登記所に申請すると筆界特定登記官が外部専門委員(土地家屋調査士、司法書士、弁護士等)の意見を踏まえて現地の位置を特定します。この制度は平成18年1月に施行されました。
2) この筆界特定制度を創設した目的は以下のような解決を図るためです。
1.分筆登記に際して隣地所有者の立会い協力が得られない
2.隣地所有者の行方がわからない又はその相続人が明らかでない
3.筆界について争いがある
4.地積調査による筆界未定地の解消を図るため
5.民事上の境界訴訟による解決によると平均的に2年程度の日時を要するため
6.土地家屋調査士の資料及び説明によっても境界に関して認識が大きく異なるため
3) 境界と筆界はどのように違うかと言うと
1.境界は所有権の範囲を画する点や線ですが、1筆の土地でも民法による時効取得や登記をしないで譲渡するケースもありま
す。また、隣接者同士が勝手にでこぼこした土地の境界を一直線にすることに合意しているケースもあります。
2.筆界はある土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた点と線です。
4) 筆界特定の結果と記録(法第143〜145条)
1.筆界が特定すると筆界特定書が作成され座標値が表示されます。そして、関係者に筆界が特定した旨通知されます。
2.登記所において筆界特定の閲覧及び写しの交付を受けることが出来ます。

(9)不動産取引とマネーロンダリング(資金洗浄)
1) 平成20年3月に施行された「犯罪による収益の移転防止に関する法律」によって、マネーロンダリング、テロ資金等の犯罪収益の国内流通及びFATF(金融活動作業部会)勧告に基づく国際的テロ資金対策の強化を図る目的です。わが国では日本のFIU(国家公安委員会)がマネーロンダリングやテロ資金に関する疑わしい取引情報を一元管理しています。
2) 宅地建物取引業においては、顧客との間で宅地もしくは建物の売買又は代理もしくは媒介に係る取引を特定取引と言い、顧客等(売主様・買主様及び代理人)について運転免許証の提示その他の方法で本人特定の確認(本人確認)を行う義務があります。本人確認記録は7年間保存する義務があります。
3) 疑わしい取引(特定業務において収受した財産が犯罪による収益の疑いがある場合又は組織的犯罪処罰法第10条の犯罪収益等隠匿、麻薬特例法第6条の薬物犯罪収益等隠匿に当たる行為)は速やかに特定行政庁(国交省等)に届け出る義務があります。
4) 不動産売買における疑わしい取引とは(国交省資料より)
1.契約者の収入に見合わない多額の現金により、宅地建物を購入する場合
2.短期間に複数の宅地建物を現金で購入し、その代金の総額が多額である場合
3.売買契約において実体のない法人又は架空名義や借名の疑いがある場合
4.お客が疑わしい取引の届出を行わないように依頼したり強要したりする場合等

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4. リゾート物件を購入する時の費用と税金
(1)リゾート物件購入時の主な費用
1) 購入代金
2) 契約書の印紙代
売買金額 印紙代
10〜50万円 400円
50〜100万円 1,000円
100〜500万円 2,000円
500〜1,000万円 10,000円
1,000〜5,000万円 15,000円
3) 仲介手数料 (業法の定めた報酬以下か確認しましょう)
4) 所有権移転の登録免許税と司法書士報酬 (司法書士報酬の規定はないが1筆3〜5万円が相場)
売買の所有権移転登録免許税:土地は固定資産評価額の1%、建物は2%です。
土地の登録免許税は下記の通り変ります。
平成21年3月31日まで 1.0%
平成22年3月31日まで 1.3%
平成23年3月31日まで 1.5%
5) 管理費と固定資産税の日割り精算金 (売買日の前日までの分は売主負担になります)
6) 温泉権利金又は温泉給湯権 (名義変更料は買主負担で相場は10万円+消費税)
7) 水道負担金 (売主が支払い済みか確認すること、相場は30〜50万円)

(2)購入した時の税金
1) 不動産取得税
固定資産評価額の3/100(3%)の割合で、移転登記より約3ヶ月して納付書が都道府県より届きます。 
(例)固定資産評価額が500万円の物件
   500万円×0.03 =150,000円
土地は評価額に対して3%ですが、平成21年3月31日までその評価額の1/2となります。  家屋は評価額に対して3%ですが、住宅以外の家屋については平成21年3月31日まで4%です。
2) 不動産取得税は購入時にのみかかる県民税です。

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5. リゾート物件を所有する費用と税金
(1)所有する際の税金
1) 固定資産税 (年額の税金は課税標準の1.4%です。課税標準は固定資産評価額以下になります)
2) 住民税 (住んでなくても建物があれば市町村民税3,000円、都道府県民税1,000円課税されます)

(2)所有する際の費用
1) 管理費 (道路が公道認定されているとか公営水道が入っている場合は管理費が無い場合が多いです。一般的に土地のみの場合は年間2〜5万円が相場です)
2) 水道光熱費 (電力は東京電力とか中部電力になりますが、水は私営の場合もあります)
3) 温泉使用料 (別荘利用の場合はほとんどが基本料金で済み月当り3,000〜10,000円が相場です)

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6. リゾート物件を売却する時の費用と税金
(1)売却する場合の費用
1) 契約書の印紙代(上記参照)
2) 仲介手数料 (業法の定めた報酬以内か確認しましょう)
3) 住所に変更があった場合の登記費用 (登録免許税と司法書士報酬は1筆7,000〜1.5万円が相場)
4) 領収書の印紙代 (売主が不動産業を営まない個人は非課税になります)
売上代金の受取書の印紙代
記載金額 印紙代
3〜100万円 200円
100〜200万円 400円
200〜300万円 600円
300〜500万円 1,000円
500〜1,000万円 2,000円
1,000〜2,000万円 4,000円
2,000〜3,000万円 6,000円
5) 固定資産税・管理費 (日割精算が一般的で、売買取引日の前日までの分は売主負担になります)   

(2)売却(譲渡)した場合の税金
1) 下記の計算式で譲渡課税所得が出た場合に申告納付します。
譲渡価-格−取得費(購入価格と購入費用)−譲渡費用=課税譲渡所得
〔例として〕
6年前に500万円で購入した土地を800万円で売却した。なお、購入費用は30万円で譲渡費60万円であった。
〔課税譲渡所得の計算〕
800万円−〔500万円+30万円〕−60万円=210万円 (課税譲所得になります) 
〔税額の計算〕
国税  210万円×15%= 31.5万円
地方税 210万円× 5%= 10.5万円(計42万円が譲渡税の納付額になります)
2) 譲渡課税所得の税率
長期 (所有期間が5年超)   国税15%  地方税(住民税) 5%
短期 (所有期間が5年以下) 国税30%  地方税(住民税) 9%
(長期譲渡とは売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものです)
3) マイホームは3,000万円の繰越損失控除(3年間において)がありますが、居住用資産以外の別荘等は分離課税になり所得からの繰越損失控除がありません。
4) 譲渡益が出ない場合は、納税額が発生しないので確定申告(翌年の3月15日までに)を忘れても延滞税等を請求されることはありません。

(3)課税譲渡所得の計算において費用算入できるもの
1) 取得費(購入価格と購入費用)として算入できるもの
1.土地・建物の購入代金及び建物の建築費用
(建物は購入価格ではなく譲渡時までの経年減価を差し引いた価格になります)
2.購入時に支払った仲介手数料
3.売買契約書に貼付した印紙代
4.所有権を取得したときの登録免許税と司法書士報酬
5.不動産取得税
6.購入物件を購入したときの交通費と通信費
7.土地購入のために支払った測量費用等
2) 譲渡費用として算入できるもの
1.売却時に支払った仲介手数料
2.売却のための広告費用
3.売買契約書に貼付した印紙代
4.買主と売買交渉のため要した交通費と通信費
5.売却のためにした測量費用
6.売買条件として負担する修繕費等
3) 譲渡費用として認められないもの
1.管理費
2.毎年実施している草刈費用
3.固定資産税
4.建物の修繕費
上記のように資産の維持・管理に要した費用は譲渡費用に該当しません。

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7. 不動産業者の仲介手数料(売買の媒介報酬)
(1)消費税法の改正により仲介手数料の算出方法が変わりました
1) 平成16年4月より施行されています。下記の割合を乗じた金額の合計を上限として、依頼者の一方(売主
様・買主様)からそれぞれ請求できます。
200万円以下の金額 100分の5.25
200万円超400万円以下の金額 100分の4.20
400万円超 100分の3.15
従来の計算方法(400万円超の場合は3%+6万円、400万円以下は4%、200万円以下は5%)に消
費税(5%)をプラスすると同じ結果になります。
2) 仲介の報酬額限度は依頼者の一方又は双方(売主、買主)からもらうことができますが、?の金額の2倍を超えてはならないことになっています〔国土交通省・告示〕。

(2)売買契約が解除になった場合でも仲介手数料は支払うのか
1) 売買契約締結後、買主が代金を支払わないため契約が解除されても売主・買主は宅地建物取引業者に仲介手数料を支払う義務があります〔東京高裁・判決平成6年7月19日〕。
2) 売買の契約解除が、宅地建物取引業者の調査義務違反や説明義務違反による場合は仲介手数料の請求権が消滅するものと見做されます。

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8. 販売を依頼する時の媒介契約と業法の定め
(1)媒介契約(含む依頼)は書面にしなければなりません
1) 依頼者と媒介契約を締結した受託業者は、契約内容を記載した書面を作成し、記名捺印して依頼者に交付しなければならないことになっております〔宅地建物取引業法第34条2第1項〕。
2) 受託業者が依頼者に媒介価格について意見を述べる場合は、価格査定マニュアル等の合理的手法に基づき根拠を明らかにすることになっています〔昭和57年5月13日建設省計画局課長通達〕。

(2)媒介契約は3種類あります
1) 専属専任媒介契約
1.依頼者が業者に重ねて媒介依頼することは禁止されています。
2.自己発見取引(自分で見つけた買主と自由に取引すること)は認められません。
2) 専任媒介契約
1.自己発見取引を認めています。ただし、業者はそれまでに要した費用の請求ができます。
2.他の業者によって成約した場合は依頼者に違約金の請求を認めています。
3) 一般媒介契約
1.依頼者は重ねて他の業者に依頼することを認めています。成約した場合、依頼者は即他業者に通知する義務があります。
なお、依頼者が通知を怠った場合、業者は成約に要した費用の請求ができます。
2.自己発見取引を認めています。

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9. 媒介契約時の注意事項
(1)一般媒介契約
1) 依頼者は自分で買主を探して売買できますが、成約した場合には依頼した全ての受託業者に即通知する義務があります。万一、依頼者がこの通知を怠った場合は、業者(受託者)から依頼者にそれまでに要した費用の請求(約定報酬額が限度となる)をされることがあります〔費用償還の請求、約款第14条1項、2項〕。
2) 依頼者が通知していなかった業者によって成約した場合は、受託していた業者は媒介契約履行のために要した費用(約定報酬額が限度となる)を依頼者に請求できます〔費用償還の請求、約款第13条、約款第14条〕。

(2)専任媒介契約
1) 依頼者が他の業者によって成約した場合は、業者(受託者)は違約金(約定報酬額が限度)を依頼者に請求できます〔違約金の請求、約款第12条〕。
2) 依頼者が自分で発見した買主と売買した場合、受託者は媒介契約履行のために要した費用(約定報酬額が限度)を依頼者に請求できます〔費用償還の請求、約款第14条〕。

(3)専属専任媒介契約
1) 依頼者が他の業者、または自分で発見した買主と売買した場合は、受託者は違約金(約定報酬額が限度)を請求できます〔違約金の請求、約款第12条の2項〕。
2) 依頼者が媒介契約を解除した場合、受託者は媒介契約履行のために要した費用(約定報酬額が限度)を依頼者に請求できます〔費用償還の請求、約款第13条〕。

(4)受託業者が契約の履行のために要した費用とは
1) 現地調査に要した交通費、写真代
2) 権利関係等の調査に要した交通費、謄本代
3) 販売活動に要した新聞・雑誌の広告費、通信費、広告看板費用
4) 現地案内費用
5) 契約交渉に要した交通費
6) その他媒介契約の履行に要した費用
以上のように依頼者にも義務がありますので、約款を読んだ上で媒介契約を選択してください。

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10. 不動産物件の査定価格と鑑定評価の違い
(1)宅地建物取引業者による査定価格
1) 査定価格は業者が「不動産の専門的な立場から合理的な成約見込み価格を調査して算出」したものです。
2) 成約見込み価格を出すため取引事例等を根拠にして、受託した不動産の価格を客観的に査定します。なお、販売方法、販売期間、販売対象者等により査定価格に幅が生じることがあります。
3) 査定に要する調査費用は業法上、媒介報酬に含まれる〔業法第34条の2第2項〕ことになっていますので不動産業者が依頼者に査定費用を要求する行為は法律上違反になります。

(2)不動産鑑定士による鑑定評価
1) 不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が鑑定評価基準に従って不動産の経済的な価値判定をするのが鑑定評価です。よって「合理的な市場ならば、形成されるであろうと推測される経済的な市場価格」を把握するのが目的です。
2) 正常な経済情勢下における不動産の市場性、経済的価値、希少性、公的な地価等に準じて総合的に鑑定した評価額です。

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11. 遠隔地物件の案内・広告費用について
(1)遠隔地の販売は時間と経費がかかる
1) 遠隔地の物件を受託した業者は、販売を目的に案内した費用の実費を依頼者に請求することができます。依頼者がその物件を販売するために業者に広告を依頼した場合もその実費を請求することができます〔一般媒介契約の約款第11条、専任媒介契約の約款第10条、専属専任媒介契約の約款第10条の「特別依頼に係る費用」〕。
2) 依頼者が業者に販売依頼する場合は、1)の「特別広告依頼に係る費用」の限度額と期間を定めて契約することが大事です。国土交通省はトラブルを防ぐ目的から業者に対して、事前に依頼者に1)の見積もりを提示するよう告示しています。
3) 遠隔地の物件は案内経費(ガソリン・高速料金・車代・電車代・人件費)が1件に付き約3万円掛かります。

(2)販売経費のトラブル事例と対処方法
1) 地元の業者に販売依頼したが、何ヶ月経っても売れないので、広告を出して真剣に販売活動したのかと苦言を呈したら新聞の小さな広告記事と広告料として150万円の請求書を同封してきた。別荘の鍵を預けてあり、何をされるかわからないので止む無く振り込んだ。という話を聞いたことがあります。
2) 大手新聞でも連合広告(買取枠に数社の広告を載せる)の記事は1段4分の1(たて約3.3センチ、幅約10センチで記事コマが4〜5件に場合)で25〜30万円(制作費込み)ですので、1コマ10万円以下が相場です。
3) 都内の業者が都内の物件を販売するのに、又は賃借人を探すのに当然のように広告代を要求することがありますが、遠隔地物件でないのに案内費用や広告費用を当然のように請求するのは違法行為になります。
4) 広告を出したら高く売れるとか、絶対売れるは「商行為」ですからありえません。取引事例や相場をよく聞いてから販売依頼するようにしたいものです。
5) 売買契約等の法律行為を他人に委託することを委任といいます〔民法643条〕。委任を受けた場合、受託者は委任者より費用の前払いを受けることができ〔民法649条〕、立て替えたときはその額と利息を請求することができます〔民法650条〕。よって、業者に販売を委託する場合には、費用の上限及び期間を定めた書類を交わしておきましょう。

(3)当社の取扱いについて
1) 遠隔地の物件のみ「特別依頼に係る費用」の一部負担を依頼者にお願いしています。費用(案内交通費と広告代)は、売買成約時又は2年経過時に精算しますが、預かり費用に不足が生じても依頼者に対する請求権を放棄しております。
2) 遠隔地の別荘地や田舎暮らしする土地は、地元の方が購入することは希です。また、地元の方は別荘地の管理費に理解を示さないので、購入者はほとんどが首都圏の方です。そのため首都圏で買主を探す方法を講じないと成約しにくい現実があります。それには信頼度が高く販売部数の多い大手新聞の朝刊に広告掲載するのが効果的です。また、最近は当社のホームページからの資料請求も増えてきています。
3) 販売見込み可能な価格でしかお預かり(受託)できません。お預かりに際して、当社規定の各市町村別の「実勢価格と販売見込み価格表」に準じて取り扱います。費用については当社規程の「特別依頼等に係る費用」の内訳明細を参照してください。

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12. 大手新聞の不動産広告と広告規制
(1)新聞の広告規制と表示規約
1) 新聞は雑誌やチラシと異なり記事・広告が広範に亘り発行部数が多いので公報に準じた取り扱いになります。また新聞広告は財団法人新聞広告審査協会の事前審査を得ないと出せません。特に誇大広告、虚偽広告は公正取引委員会の厳しい制裁があるので出来ません。
2) 表示規制の対象となるもの
〔表示を禁止されている用語〕
1.絶対お得、特選物件、激安物件、完璧な物件、抜群な物件、一級品、最高品、格安等の誇大用語
2.おとり広告(ありもしない安い物件を表示)とか二重価格(相場の3割引と表示)になる用語
3.マンション等の不当な節税広告効果を表示した用語
〔表示義務のあるもの〕
1.市街化調整区域内の土地
2.道路に適法に接していない土地
3.セットバックしなければならない土地
4.古家が付いている土地
5.高圧線下の土地・建物
6.傾斜がある土地等

(2)大手五大新聞の広告効果
1) 五大新聞とは読売、朝日、毎日、日経、産経で、東京本社版(一都六県版)の朝刊発行部数が各社とも100万部以上あります。
2) 販売部数が絶対的に多いので雑誌・チラシと異なり反響が多く販売効率を高める効果があります。

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13. 不動産登記法が改正されIT化しました
(1)主な改正点(平成17年3月7日より施行)
1) 新しく書面申請に加えてオンライン申請もできるようになりました
2) 書面申請について管轄の登記所に出頭する義務が廃止になりました。
3) 登記済書(権利書)に代わる本人確認手段として、登記識別情報の制度が導入されました。
4) 権利書がない場合の保証書を廃止し、資格者代理人(司法書士)による「本人確認情報の制度」が導入されました。
5) 移転・変更等の際は「登記原因証明情報」の提供(司法書士が作成する)が必要になりました。
6) 地図等を電磁的記録することが出来るようになりました。

(2)オンラインによる登記申請制度が導入
1) 今迄は管轄の登記所に登記申請書を提出していましたが、オンラインによる登記申請もできるようになりました。
2) 全ての登記所が一斉にオンライン化するのではなく、徐々にオンライン化していきます。

(3)登記済書(権利書)制度が廃止になります
1) 現在お持ちの権利書はそのまま有効ですが、新たに登記申請すると権利書に代わって12桁の英数字を組み合わせた暗証番号(パスワード)による「登記識別情報」が書面で通知されます。
2) オンラインによる登記申請ができない登記所では従前の登記済書(権利書)が発行されます。

(4)登記原因証明情報制度が導入されました
1) 売買、相続、錯誤、真正な登記名義の回復登記など全ての権利の登記については登記原因証明情報が必要になりました。よって、従前は登記原因を証明する書類がない時は申請書副本を司法書士に作成してもらいそれを添付して登記できましたが、現在は登記原因を証明する書類がない登記できません。売買なら売買契約書の添付が必要です。
2) 中間省略登記のような権利変動の実態を反映しない登記、不実の登記はできなくなりました。

(5)権利書がない場合の保証書が廃止されました
1) 従前は権利書を無くした場合、保証人2人を立てて、売買に伴う所有権移転登記をしていましたが新しい制度では保証書が廃止されました。
2) 司法書士が売主本人と売主の所有不動産に間違いがないかを総合的に確認し、その上で「本人確認報告書」を作成して登記申請します。

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14. 個人情報保護法が施行になりました
(1)法律の目的
1) 平成17年(2005年)4月より施行されました。簡単に言えば生存する個人の権利や利益を保護するのが目的です。名前、住所、電話番号、メールアドレス、名刺等も特定の個人を識別できるので該当します
2) 自分のことで個人情報に不審を抱いた場合は、利用する企業側がもつ情報内容やその保存の目的を明らかにするよう求めることが出来ます。情報に誤りがあった場合は訂正や削除、利用停止を求めることができます。

(2)当社の対応
1) 個人の資産に関することは充分注意して管理しております。宅地建物取引業法(第45条、第75条の2)において、使用人及び従業者は守秘義務がありますので、正当な理由(裁判、税務等)なく情報漏えいはできないことになっています。ご不審の際は対応を明確にしますのでお申し出ください。
2) 売買取引の際、従前は管理費等の支払い状況を管理事務所で確認できましたが、この法律によりできなくなりました。よって、買主様保護の観点から、売主様に管理費、固定資産税、水道代、電気代、受湯料等の領収書又は引き落としの明細をお願いしておりますのでご配慮ください。

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15. 災害時のために買っておきたい土地
(1)土地感があり利便性の高い土地柄が良いのでは
1) 地震等に備えて安い土地があったら買っておきたいという方がおります。場所的には地震の少ない地方、親族の多い地方、東京からのアクセスが良い地方、起伏の少ない地方、食料資源の多い場所を選びたいものです。
2) 高速道路と一般道があり、電車の利用と海上輸送が可能で東京からのアクセスが良いと言うと千葉県が該当しそうです。東京デズイニーランド、新東京国際空港(成田空港)も千葉県にあり、千葉県は東京に隣接し東京を補助・補完する役目をしておりアクセスも良いです。

(2)千葉県は東京に近いのに割安感がある
1) 八街、茂原、九十九里から銚子方面にかけては比較的土地が安く、陸上輸送も海上輸送もできる上、農産物・魚産物が豊富、そして砂地が多く平坦なのですぐに菜園ができ東京からのアクセスも良い。海もきれいでサーファーや海水浴客が多く、釣りを楽しむ方には魅力的な地です。
2) 建築基準法上の道路に接面して坪当たり2〜4万円で宅地が買えるなら、万が一の備えとして安心感があり資産価値としても将来的に面白いと思います。


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